上调盈利和目标价格。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们将华润置地07 年和08 年盈利预测分别
上调14%和53%,以反映公司楼盘售价高于预期及完工项目增加
(尤其是08 年)所带来的影响。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在目前采取的估值模型中,我们预
计华润置地在06 年、07 年和08 年完工面积分别为38 万平方米、
62 万平方米和99 万平方米。目前华润置地拥有土地储备990 万平
方米,其中930 万平方米为开发土地,余下60 万平方米为投资物
业。目前每股净资产值为8.77 港币,我们预计07 年每股净资产值
为9.74 港币。如果我们计入可能由母公司华润集团注入的地产项
目,华润置地的土地储备将达到1,360 万平方米,07 年净资产值可
能达到11.44 港币。我们认为该股股价应相当于其净资产值,因此
我们将华润置地的目标价格从7.27 港币提高至11.50 港币,该股目
前还有35%的上升空间。我们将该股评级上调为优于大市。
受土地增值税影响较小。华润置地资产总值中有34%来自于投资
物业,因此其受土地增值税全面征收的影响较小。而且,我们预
计06 年、07 年和08 年土地增值税前的开发利润率分别为22%、26%
和36%。土地增值税将从07 年2 月起开始严格执行,而06 年和07
年相对较低的利润率将缓解土地增值税征收所带来的现金流紧
张。
母公司将注入四项地产项目。华润置地的核心竞争力在于母公司
源源不断的鼎力支持。即使华润置地缺乏资本进一步扩充土地储
备,华润集团也会将购得的地产项目在即将完工之时注入华润置
地。目前,华润集团在杭州、无锡和大连共拥有4 个土地项目,
土地储备共计370 万平方米。未来三年中,我们预计这4 个项目将
归于华润置地。因此,即使我们预计06 年底华润置地净负债率达
到47%,但是华润置地仍然能够通过母公司扩充土地储备。