投资要点
        3月底，兴业地产团队调研了荣盛发展，纪要如下：  
        公司基本情况：公司1998年开始进入房地产行业，进入的时机非常好。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】起点也非常好，公司第一个项目是从南京做的，第二个项目在廊坊。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司创业的起点就是廊坊和南京。这两个城市现在看，代表了京津冀和长三角经济带两个区域。以这两个区域为中心，公司从廊坊走到沧州、蚌埠、徐州、石家庄、邯郸，往北到沈阳、唐山；从南京走到常州，往西到长沙、成都、湛江等城市。未来公司对布局的20多个城市要区别对待，有的要加大，有的要减少，有的是停止（库存去化结束就离开）。  
        公司在年初成立地产事业部和康旅事业部，把传统地产和未来做的大健康业务划分开了。包括海南岛、秦皇岛、神农架、野三坡、黄山太平湖等项目，这些作为康旅事业部的项目。未来要说公司的地产业务，要分成两部分。同时公司还有产业园区业务，通过股权收购方式控制两家公司，总面积超过100平方公里。园区业务收益来自两部分：一块来自商住用地出让，一块来自工业用地入园企业一二级差价和税费返还。公司做产业园区是希望能够解决拿地的问题。做一级开发对二级市场拿地能够带来优势，能够拿一些比较好的地块。  
        公司在房地产开发业务上做的很全，除了施工不做其他基本都涉及，从上游设计、研发，到中游开发、金融（房地产基金）、装饰装修，后期物业、商业、酒店。从去年开始公司开始做一些横向拓展，未来公司转型的力度会加大，对原有业务转型和新业务进入都会加力。  
        城市拓展节奏和思路：公司未来在区域上要更聚焦一点，主要还是京津冀和长江经济带。有聚焦就有收缩，有的地方要调整布局。在形势良好的现有城市要加大投资，减少在市场一般、容量不大的城市，停止潜力小、库存大的城市。公司要抓住京津冀一体化的机会，加大在京津冀的布局，拓展廊坊、保定、石家庄等重点城市；在长江经济带关注重点城市，包括南京、济南等城市。过去公司布局以三线为主，后来公司把城市往上调，增加了一些二线城市的布局。现在还是以二线加一部分比较好的三线为主。        
        未来转型思路：不管怎么转型，未来公司业务中房地产开发还是收入和利润最主要来源。公司转型要把资源投入一部分短期不产生效益的行业和项目上去，但是公司仍然要保持目前利润水平。目前转型是一个比较合适的时机。房地产业务是公司发展的基础，大健康、大金融、创新业务是公司转型的方向，未来将形成"3+X"的业务格局。
        转型大健康方向的主要思路：公司争取在未来5年时间形成大的框架。对新产业这几年最重点发展的是大健康。这里面有八个发展方向：旅游、养老、休闲、养生、医疗等等。公司有线下资源，包括黄山、秦皇岛、海南岛、神农架、野三坡等地都获取了很多项目，现在在努力做线上平台。随着线下资源的落地，公司希望通过推进盛行天下计划，形成"一处置业、四季旅游"的模式。
        对廊坊相关调控政策的看法：廊坊这个城市比较特别，在全国大部分城市，需求都是来自当地，而廊坊的需求特别是北三县的需求，主要是北京挤出来的。这么多年，燕郊一直有往来北京潮汐般的人流。廊坊房价和北京很大差距，而且差距不断在拉大。很多人"工作在北京，住在廊坊"，所以房价上涨是有需求支撑的。而且廊坊房价受益于京津冀一体化、交通条件的持续发展，而且也有一定区划调整的预期。廊坊市财政情况是比较好的，政府供地的节奏也比较好。廊坊这个区域非常特殊，在燕郊、香河、大厂大部分房子购房者都是北京外溢的。
        在沈阳库存的情况：过去几年，一部分三线城市市场比较差。沈阳去年年底库存绝对数是最多的。但是今年底这个情况也会改善。主要因为公司在沈阳占比会减少，而其他城市会增加。公司在沈阳去年已经通过货币化安置的方式进行去库存。同时沈阳市出台了一些去库存的政策，这对公司也是利好。公司在沈阳库存期房加现房总共2000套左右，每天大概能销售十几套。
        公司现金流压力：目前实际库存去化速度比公司预期的要快。公司未来也要在城市布局上逐步进行调整。未来的城市布局会更加审慎。
        中国人非常勤快，储蓄率高，新产业在不断涌现。公司也看到类似像旅游、养老、度假等产业也在不断崛起。
        首次覆盖荣盛发展，暂未评级和盈利预测。