投资要点：
        东百集团3  月31  日发布2015  年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2015  年实现营业收入16.26  亿元，同比下降6.88%；利润总额6328  万元，同比下降65.21%；归属净利润4937  万元，同比下降66.24%；扣非净利润1411  万元，同比微降0.03%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）摊薄EPS  为0.11  元；净资产收益率2.96%；报告期每股经营性现金流-0.19  元。
        2015  年分配预案：以2015  年年末总股本4.49  亿元为基数，每10  股转增10  股。
        2016  年经营计划：零售业务收入15.3  亿元，同比增长9.52%；地产销售业务收入12  亿元，两者之和相比2015  年总收入增长67.9%。
        简评及投资建议。
        毛利率提升抵消收入下降和费用率上升影响，扣非净利同比持平。公司2015  年收入16.26  亿元，同比下降6.88%，主要受地铁施工、东百B  楼改扩建以及竞争加剧等影响，零售收入下降10%。综合毛利率同比增加1.37  个百分点至23.41%，主要受房产租赁毛利率大增25  个百分点驱动。期间费用率同比增加0.55  个百分点，其中：销售费用率略降0.03  个百分点，主因兰州中心项目和福安东百广场项目营销费减少；管理费用同比增加0.92  个百分点，受税费、工资和行政费用增加影响；财务费用率同比减少0.34  个百分点，主要由于利息收入增加和其他支出减少。综合上述影响，扣非净利同比持平；而由于2015  年没有2014  年同期的股权转让收益（净利增量1.44  亿元），归属净利则同比下降66.24%至4937  万元。
        2015  年新开福州仓山店，关闭厦门明发店，门店向购物中心化转型。公司2015  年9  月在福州仓山区新开百货门店，建面4.5  万平米，租赁物业；另外于2015  年8月关闭了建面仅2  万平米、连续亏损的厦门明发百货门店。截至2015  年底，公司共有3  家购物中心，3  家百货，未来福安和兰州项目将是购物中心业态，其余百货门店也将实现“购物中心化”。东百大厦B  楼扩建完成后将与东方东街店连通，形成10  万平米商业综合体，预计2016  年底完成楼层施工，未来将贡献较大业绩增量。
        从披露的门店情况来看，门店整体盈利情况较2014  年有所改善。元洪店和群升店合计收入同比下降14.33%至3.82  亿元，净利从2014  年的419  万元增至3959  万元；东街店收入下降13.17%至2.31  亿元，净利增139%至902  万元；蔡塘店度过培育期，实现盈利665  万元；2015  年新开的仓山店尚在培育期，亏损258  万元。
        兰州项目2016  年预计将贡献约1.7  亿净利，福安项目稳步推进。（1）兰州国际商贸中心项目已竣工封顶，SOHO、写字楼销售良好，购物中心及金街已进入商业定位规划及主力店预招商阶段。办公、SOHO  和商铺合计22.27  万平米，按2  万元/平米的均价和23%净利率大致测算，期间可贡献44  亿元以上收入和5  亿元以上权益净利润，按3  年分摊年均也可确认1.7  亿净利，是公司未来业绩的主要增量。
        （2）福安东百广场项目正在进行1#-5#、10#-11#等6  栋楼的建设工作，2016  年拟推1#、3#、5#、10#4  栋产品入市，并完成2#、11#剩余部分去化。预计将在2017年前后进入结算期，逐步确认收入和利润。假设住宅销售均价为8000-10000  元/平米，项目可贡献14  亿元左右收入，按23%的净利率假设，贡献净利润约3.2  亿元。
        智能物流仓储转型积极推进，“土地+团队+资金”三大优势助力公司腾飞。公司此前已公告与前安博中国高级副总裁王黎民成立合资公司，收购佛山三水物流地块，以及成立供应链管理公司等事项，智能物流仓储转型加速落地。公司未来将大力发展物流地产和智能物流相关业务，享受物流行业快速增长，形成双主业格局。
        电商需求增长、现代物流设施稀缺推动现代物流地产发展。中国人均可支配收入近年来增速保持在9%以上，居民消费能力不断提升，而连锁零售销售额占比仅约10%，未来连锁零售将继续快速发展；近年电商销售额也存在爆发式增长，据艾瑞咨询数据，2015  年中国网络零售额将同比增长43%，2016-2018  年年均增长率将保持在25%。连锁零售和电商的快速发展将推动对高效的现代物流设施需求。另一方面，目前中国物流设施总供给不足，2014  年人均物流面积仅为美国的1/12，同时现代物流设施稀缺，占比仅18.2%，未来在现代物流设施的供给方面有巨大的增长空间。需求和供给两方面结合将持续推动我国现代物流地产未来的增长。
        公司转型物流地产具备土地+管理团队+资金三大核心优势：
        （1）公司具备较好的土地储备和持续拿地能力，未来或将快速布局北上广深等核心市场地块，物业规模有望达到200  万平米级，贡献百亿级的市值增量。
        （2）公司物流地产核心团队由前安博成员组成，物流地产开发经验丰富，能够满足大客户较高的建设需求；管理团队对物流地产GP  公司持股10%，分红30%，股权及业绩激励到位，利益一致性高。
        （3）公司采取杠杆资金+基金模式进行开发和运营，资金利用效率高，定增后账面资金充裕，现有房产项目结算回笼资金，可满足开发需求，支持公司物业规模快速增长。
        测算1  年内智能仓储价值增量约45  亿元，中长期发展价值巨大。公司目前已公告拟收购20  万平米土地，根据行业开发项目进展节奏的惯例（约每季度开发一个），我们谨慎假设公司未来1  年左右将达60  万平方设施面积，估算单位增量价值约7500  元/平米，则该部分价值增量将达约45  亿元。而公司在三年左右时间物业规模或可增长至200  万平米级别，对应百亿级的市值增量，中长期价值巨大！更新盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长以及兰州项目收入确认等因素，我们预测公司2016-2018  年归属净利润（暂不包含物流地产利润贡献）分别为2.16  亿元、2.88  亿元和3.13  亿元，对应EPS  分别为0.48  元、0.64  元和0.70  元，分别同比增长336.5%、33.5%和8.9%。
        公司估值。公司未来1  年价值的主要构成为两部分：（1）商业+百货NAV  价值74.9亿元。主要有当前在运营自有物业门店（东百大楼&扩建、东方百货）合计面积10万平米，以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目；（2）测算智能仓储价值约45  亿元。公司目前已公告拟收购20  万平米土地，根据行业开发项目进展节奏的惯例（约每季度开发一个），我们谨慎假设公司未来1  年左右将达60  万平方设施面积，估算单位增量价值约7500  元/平米，则该部分价值增量将达约45  亿元。综合以上，判断公司1  年左右目标市值120  亿元，对应26.7  元/股的RNAV  价值，较当前股价有约80%空间，维持“买入”评级。
        风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性；地产项目结算节奏和金额的不确定性；智能仓储转型推进的不确定性。