全年业绩符合预期，轻资产业务助推收入增长
          全年业绩符合预期：花样年公布2016  年全年业绩，营业收入81.64  亿元人民币（下同），同比增长11.75%；毛利率下降7.5  个百分点到30.9%，毛利下降10.26%到25.19  亿，毛利率下降由于地产销售方面结转的“中高端物业”较多，而“中高端物业”毛利率相比“精品高档住宅”和“城市综合体”较低；此外，公司出售价值约22  亿元的投资物业，此部分销售仅以7.9  亿元之“出售附属公司收益”入账。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司全年录得净利润14亿元，同比提升2.22%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2015  年下半年房地产市场开始回暖，公司2015年全年实现合同销售112.72  亿元（包括22  亿投资物业销售），同比增长10.4%,顺利完成全年110  亿元的销售目标。公司净负债率进一步降低至75.6%（中期时为79%），主要由于计息债务总量减少。我们预计公司净负债率未来仍有下降空间，得益于公司谨慎的拿地策略，良好的去化率以及轻资产业务占比的增大。截止2015  年底，公司拥有土地储备1591  万平方米（包含890  万平米框架协议），约65%位于1,2  线城市（按面积计）。在公司重点经营的大深圳地区的（含深圳，惠州，东莞）土地储备增长约135.25  万平方米（其中深圳增长8.25  万平方米，惠州增长约127万平方米），大深圳地区土地储备占比增长6.7  个百分点（按面积计）。
          轻资产业务快速推进，收入贡献明显提升：截止2015年，公司附属公司“彩生活”（1778  HK  Equity）管理社区物业总面积达3.2万亿平方米，同比提升57%，且订约管理占比提升至94%；贡献收入8.28亿元，同比提升112.6%；调整后净利润3.28亿元，同比提升50.7%。商务社区服务平台“美易家”年内实现在新三板成功挂牌（新三板代码  834669），年内新增管理面积561万平米，业务遍及21个城市，并拓展了短租度假增值服务。此外，着眼于中国内地中产阶级对品质海外游的需求，公司于期内收购“香港星晨旅游”的全部股权。我们预计，公司将成功实现“星晨旅游”与住宅社区管理业务的有机结合：挖掘社区内中产阶级群体对于海外品质旅游的需求，进一步打造“彩生活”社区生态系统。
          目标价为1.83  港元，维持买入评级：我们采用分部估值法估值。彩生活部分估值：目前彩生活市值54.5  亿港元，花样年占股50.39%，总价值约为27.46  亿港元，按70%折让算出每股价值0.33  港元；房地产部分估值：公司2016  年的每股NAV  为2.5  港元，以60%折让计算出每股价值为1.5  港元；合计每股价值为1.83  港元，上升潜力为101%，维持买入评级。（可能风险：合约销售不达目标，新业务进展不及预期）