引言：信用债Beta模式投资难度上升，alpha价值的挖掘甚为重要，本系列报告专注于信用债alpha价值的挖掘，以地产债的投资逻辑为开篇，后续敬请关注。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】地产去库存资产负债表修复，地产债表现如何？本文作为地产行业分析的首篇，主要从总量的角度来观察地产债，后续报告将详尽分析地产发行人的个体差异。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        地产行业政策鼓励去库存
        1)  地产去库存为何发力？保增长实际上主要保地方政府和地产。政策鼓励地产自行出清，为政策红利。地产政策旨在保需求，防范系统性风险。
        2)  地产商战略从遍地开花转向一线城市精耕细作。一、二线城市吸引力强，人口呈现净流入支撑房价坚挺。三、四线城市土地市场化程度不高，去库存艰难。战略转移至一线城市，粗放型向精耕细过度。
        资产负债表修复，地产债表现如何？
        1)  地产发债主体资产负债表整体在改善。地产发行人的杠杆率在下降，自身在调节资产负债表，发债人净利润同比也回升。发债主要用于偿还原来高息债务（银行贷款、信托），利于资产负债表修复。
        2)  地产债收益率已快速下行，行业表现优于其他行业。
        3)  地产债仍有可为，Beta价值仍然存在。只要地产销售不出现大幅下滑、销售未带动投资回升，地产债仍有可为。地产基本面好于其他强周期行业，资金缺乏合意资产、地产债提供加杠杆的工具（除基本面外还有市场交易的因素），地产债的Beta价值仍然存在。
        4)  挖掘alpha价值更大。目前地产债发行人逐步下沉至三四线城市中，且一二级利差仍然较高。国家鼓励地产去库存重点在三四线城市中。市场对地产债定价并未完全充分，精选项目分布好、去化率高的公司，有alpha的价值洼地。
        在以后的分析中，我们将重点分析地产发行人的基本面差异，以挖掘个券机会。