事件:
2016 年3 月1 日,沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90 万;土地供应减半;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住等22 项房产新政,促进房地产市场健康发展。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
观点:
1、 政策从中央走向地方将形成四面开花景象
新年以来针对房地产的政策频频出台,之前出台的政策主要以中央有关部门为主。2 月2 日下午,中国人民银行、银监会联合发布银监会发布房贷新政,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5 个百分点。2 月18 日,央行、住建部、财政部联合发布通知,决定将职工住房公积金账户存款利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率即1.5%执行。2 月19 日,财政部、国家税务总局和住房城乡建设部通知,对个人购买90 平方米及以下家庭唯一住房,减按1%的税率征收契税;90 平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改善性住房,面积为90 平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的减按2%的税率征收契税。2月29 日下午,中国人民银行决定,自2016 年3 月1 日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。目前中央的有关政策在部门城市产生了较好的效果,尤其是在一线城市中出现火热的景象。此次沈阳出台政策的其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90 万;土地供应减半;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住等22 项房产新政拉开了地方政府扶持房地产行业的大幕,我们认为接下来各地政策出台针对房地产行业的政策将不断跟进。
2、 沈阳的政策较全面有助于其它城市学习跟进
沈阳的意见想当全面,从房地产行业的发展目标到土地供应、购房奖励政策、金融优惠、改善换房、创业、房屋出租、农民进城买房居住、企业开发成本等等都作了详细的安排。沈阳政府规定,2016 年沈阳市商品房销售实现同比增长10%的目标,力争用2-3 年时间使我市房地产市场供需结构达到均衡。严格控制新增供地,原则上2016 年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分,市区两级财政给予补贴。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。
第二套房贷款的最低首付比例为20%。最高贷款额度提高为单方50 万元、双方70 万元、三方90 万元。降低二手住房交易税费。居民互换住房的,实行“零税费”政策。一年内先买房后卖房或先卖房后买房的,购买房产面积大于出售房产面积的,按面积差每平方米补贴50 元。居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的,可以视为住宅,享受住宅同等政策。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。对毕业未超过5 年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由6 个月降为3 个月,首付比例实行“零首付”政策,最高贷款额度为单方60 万元、双方80 万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的,给予每平方米200 元的奖励政策。
同时,对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的,给予契税全额补贴政策。鼓励农民进城买房居住。
方便购房人子女就学。两地分居家庭在沈购房安家的,按购房面积每平方米补贴100 元的安家费。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%,普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。鼓励各类闲臵房源进入租赁市场,在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房,可以领取3 年租房补贴。沈阳的这一意见具有强有力的指导意义,我们认为将有不少城市随后也会出台相类似的鼓励政策,政策将形成全面开花的局面。
3、 加快库存的去化是政策的主要目标
房地产利好政策暖风频吹。我们认为自去年930 政策出台以来,针对房地产行业的扶持政策频频,尤其是进入2016 新年以来政策的密度加大和形式更为多样。其核心就是落实供应侧改革,通过增加房地产行业的流动性来加快房地产库存的去化速度。从已出台的政策来看,政策的力度和频度已接近07 年金融危机后的水平。
房地产行业是一个资金密集型行业,它占用了社会较大量的货币资金。而作为社会的货币资金需要一个正常的流动性才能发挥应有的效用,目前由于房地产库存较大,急需将这些被占用的社会资金流转并给社会带来效益。政策的思路就是要促进销售,更好地满足市场的需要。我们认为各地政策的放松将会持续。目前政策频频出台已很多,目前的政策已对一线城市产生很好的效果,也将对二线城市带来推动,而三、四线城市的回暖去库存的压力仍大。政策的频频出台将形成政策效应的良好叠加,可以预期二线城市的库存去化也会回升,三、四线城市也将局部回暖,我们认为房地产的春天将会穿越到今年的秋季。