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研究报告:中国银行-经济金融热点快评:房贷新政有利于房地产“去库存”-160203

股票名称: 股票代码: 分享时间:2016-02-14 09:39:44
研报栏目: 宏观经济 研报类型: (PDF) 研报作者: 李佩珈
研报出处: 中国银行 研报页数: 2 页 推荐评级:
研报大小: 202 KB 分享者: 137****875 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        2  月2  日,央行联合银监会发布通知,宣布首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至30%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】这是决策层基于当前经济下行压力较大、房地产库存高企,促进中国经济平稳运行的必要之举。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
        一是“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调,有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化
        2015  年,在政策持续放松背景下,房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是,种种迹象表明,当前房地产市场复苏基础不稳,动能较弱,尤其是房地产库存高企更成为制约未来3-5  年内房地产健康运行的突出问题,三线、四线城市及商业物业的去库存压力更大。2015  年,商品房待售面积为7.18  亿平方米,占2014  年销售面积的55.8%,如果考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积,则真实库存水平约为50  亿平方米,去化周期约为4  年。在去年召开的中央经济工作会议上,将化解房地产库存作为2016  年的五大重要任务之一。
        二是居民住房需求依然较大,鼓励居民适度加杠杆有空间
        考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进,房地产市场的需求仍在,尤其是随着经济增长方式的更替,居民消费需求的升级、人口结构的根本转变,居民住房消费也将呈现新的变化,养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新物业孕育新的机会,创客空间、租赁市场等新服务模式逐渐兴起,有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。当前,我国居民整体杠杆水平远低于其它国家,偿付能力大于欧美等国家,且主观违约概率较小,个人住房贷款还有较大的发展空间。2014  年,我国居民个人住房贷款余额为10.6  万亿元,占GDP  比重约为16.7%,远低于日本的233%、英国的173%和美国77.6%,个人住房贷款的发展深度低于发达国家,未来增长潜力依然较大。从还款能力看,2014  年,我国居民储蓄余额为48.5  万亿元,个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%,小于日本的58.5%,更远低于美国居民约109%的负债水平。
        三是“首付比”无论横向还是纵向比,都还处于偏高水平,有进一步下调空间当前,我国“首付比”无论是国际横比和历史纵向比,都处于偏高水平。根据IMF调查数据,国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看,2010  年之前,我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。
        值得注意的是,考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变,居民住房消费更趋理性,尤其是首次购房者的需求数量有所减少,房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。
        

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