■  展望2016年，国内房地产市场将维持稳健增长，主要是受惠于政府对房地产的一系列宽松政策，包括银行和住房公积金方面充裕的房贷资金支持，以及房贷资产证券化
        ■  开发商在合同销售和盈利增长方面将出现分化，同时更多兼并收购交易将继续促进行业整合
        ■  我们首推华润置地（1109  HK）和中国海外（688  HK）两家大型开发商，主要看好其增长前景更佳和资产负债表更健康。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】同时，我们也推荐合景泰富（1813  HK）和禹洲地产（1628  HK），其股息收益率高达10%，并且自上市8年和6年以来均保持着连续派息的记录。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）另外，我们将合景泰富和绿城中国（3900  HK）的评级由中性上调至买入
        市场供需将进一步改善
        我们预计住宅供应将会出现下降，原因包括：1）住宅新开工已连续两年下滑；2）2015年住宅投资增速降至0.4%（2015年4季度增速为-3%）；和3）小型开发商逐渐退出市场。另外，在需求方面，我们预计宽松的信贷政策将继续有利于住宅销售的增速保持稳定。同时依据我们的基本假设，在供应相对不足的情况下，我们估计一二线城市的房价会上升5%。
        预计2015/16年开发商盈利同比增长17%
        鉴于2015年合同销售增长15%，以及一二线城市房价上涨，我们预计上市开发商2016年的核心盈利将同比增长17%，且2015/16年的毛利率水平将维持在27-28%。由于2015年开发商谨慎的购地策略，我们预计2015/16年行业整体的净负债率将保持在66-67%。
        估值吸引，维持推荐
        展望未来，我们预计1）房地产量化宽松仍将是首套房和改善型住房需求的主要动力；2）更多并购交易有利于大型开发商以合理价格补充土地储备，同时降低行业竞争。我们基于1.00:1.15的人民币兑港元汇率评估人民币贬值的影响。房地产行业目前估值较1年后的预测NAV折让45%，低于7年均值约1.5个标准差。我们首选华润置地和中国海外发展，鉴于他们的土地储备集中在主要城市，合同销售和利润增长较好和负债水平较低。