报告摘要
        公司于上海闵行区再次成功收购养老用地，医疗养老用地增值值得期待。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司1  月27  日公布收购上海闵行区虹梅南路工业地，总占地面积为39448  平米，投资额约1.3  亿人民币，未来将用于建设医疗和养老设施等。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们预计土地容积率将超过1  倍，因此楼面价低于3000  人民币/平米。该地区离开上海市中心仅10  多公里，交通比较方便，我们认为将吸引上海中高端老年用户。
        对比闵行区写字楼价格，我们认为公司收购成本低廉，未来有较大增值空间。
        由于住宅和办公楼利润明显较高，所以房地产开发商并不热衷于在市区建设养老地产，上海周边的高端养老住宅目前郊区居多，交通和医疗设施都不方便。市区养老地产供应严重不足。公司这个项目将有效弥补这个缺陷。
        如早前报告介绍，北京东南四环医疗养老用地规划正在如期推进，完成后建筑面积40  万平方米，预计2016  年9  月动工，2017  年预售。预计项目总投资额为约1  万元/平方米。公司12  月又在上海闵行区江浦江镇收购占地面积约2  万平方米工业用地，总投资额预计也是1  万元/平米，完成后建筑面积4.2万平米，将用于专科医院和养老设施等，我们认为上述资产利润空间很大。
        福建金太阳等轻资产养老业务将逐步贡献利润。由于在中国多数老人仍然选择居家养老，因此公司也非常重视轻资产养老，即居家养老业务。公司于11月3  日公布投资1.38  亿人民币收购福建省福龄金太阳51%股权，其中1.11亿用现金支付，其余由北控医疗通过发行4115.8  万股股份支付。金太阳在福建省福州市从事居家养老服务，拥有253  个社区服务中心和22  万会员，在福州养老服务行业处于垄断性地位。习近平主席于2014  年11  月参观并高度认可金太阳服务。公司投资后将帮助金太阳在北京发展，金太阳的老年客户群也将成为公司医疗服务方面的新收入源，我们预计金太阳2016  年起将贡献利润。另外，公司于2016  年8  月收购医疗家具生产商北京思义和北京喜步60%的权益，这部分业务目前运营情况良好，预计2016  年起将逐步贡献利润。
        公司拥有强大医生资源，未来将加强与大型公立医院合作。除养老服务外，公司正在继续积极推进医疗大健康业务。公司正在积极推进医疗大健康业务。
        公司于2015  年12  月21  日宣布，将向良医联盟投资4200  万人民币（已支付1500  万），获得35%股权。良医联盟由北京协和医院壮年医生组成，主要提供远程医疗和北京知名医院就医绿色通道服务。另外，良医联盟还将为浙江省义乌市打造医疗云平台，提供预约看病、签约全科医生、在线咨询、随访、健康管理等功能。我们预计义乌市这种模式成功以后很多城市将效仿。除此以外，预计公司将继续利用强大的政府关系加强与国内大型综合医院合作。
        北控集团有可能进一步注入资产并提升控股比例。北控在北京还有很多工业地，而养老地产利润率比较高。预计北控还可能将更多土地注入公司。目前北控控股67%的北京建設在公司持股比例仅15.10%，还有很大提升空间。
        公司拥有充足资金。我们仍然按照1  万元/平米估算上海养老用地总投资额，因此按目前土地储备来看公司将总共投资45-50  亿港元，其中约13  亿已经支付。如早前报告所述，我们预计在本次收购付款前公司总共拥有6.5  亿港元现金，另外2014  年11  月出售的江苏项目有2.6  亿现金将于2017  年3  月前收回，另外有北京银行给予25  亿人民币的信用额度，因此公司资金充足。
        投资建议：公司轻资产养老业务将于2016  年起贡献利润，而北京和上海的重资产养老医疗物业开始销售后2017-18  年步入业绩爆发期，公司值得关注。
        风险提示:  i)国内养老地产权益法律保护规定不健全；ii)公司投资公立医院事宜不能顺利进行；iii)公司与新收购企业不能顺利合作；