3 月份一二线城市成交量普遍较2 月份增长30%以上,约一半以上的城市增幅在50%以上。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从同比数据看,除了上海等个别城市,较08 年同期也有较大增长。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)因此万科3 月份成交量的环比大幅增长并为超出市场自前预期。不过由于08 年3 月的基数过高,导致公司成交金额同比出现下滑。08 年3 月万科销售额达到66.8 亿,为全年最高,而次高的单月金额仅为53.4 亿。因此,在未来几月,由于市场成交量还有望维持高位,同时08 年基数降低,万科的销售额增速有望在目前21%的基础上进一步提升。
此外,3 月份数据的一个亮点是单月销售均价出现了明显的上升,较1、2 分上升了近千元,达到8504元/平米,基本接近了08 年的平均水平8594 元/平米,也高于已售未结算面积平均7919 元的单价。此前1、2 月份均价持续位于7500-7600 元左右,在08 年底的基础上下滑了约500 元,一度使市场对万科09年毛利率下滑幅度产生了较大的担忧,而三月份价格的回升表明这并不是市场趋势的反映,而可能是由于销售项目的市场结构和地域分布所造成的。从微观层面看,我们注意到3 月份上海金色里程和深圳金域华府新推单位的售价也的确较前期出现了500-1000 元/平米的上调。因此,三月份销售单价回升可以表明售价下滑导致毛利下滑的程度可能没有1、2 月份的销售数据所反映的那么夸张,而春节后市场的回暖导致部分项目售价的上调更在一定程度上减轻了全年结算毛利下滑的压力。
按照一季度 8013 元的销售均价,我们假设09 年结算成本在08 年的基础上增加约100 元到5656 元,扣除营业税和增值税之后的毛利率仍在21%左右,比08 年下滑约7 个百分点,基本符合我们的预期。通过费用率的控制、降息导致财务费用减少以及房价稳定可能使得09 年不再进一步计提存货跌价准备,公司09 年的净利润不会出现明显下滑。