平安观点
该通知中土地增值税的计算方法是遵照1993 年出台的《中华人民共和国土地增殖税暂行
条例》的规定，《中华人民共和国土地增殖税暂行条例》规定土地增值税实行四级超率累
进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金
额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额
100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%
的部分，税率为60%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%
的免征土地增值税。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
目前各地土地增殖税的征收主要是按照销售收入的1%-2%来进行征收，如果严格按照累
进税率的计算方法，开发商的利润空间将被积压，其中毛利率越高的项目税率越高，对于
开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大，对于拥有较多低成本项目
储备的开发商影响较大，目前A股上市公司中华侨城A（000069）、招商地产（000024）
受该通知的影响较大，另外万科A（000002）和保利地产（600048）项目储备较多，也
受到一定影响。另外严格按照累进税率征收土地增值税将会压缩所有开发商的利润，对于
目前资金链已经非常紧张的小开发商而言更是雪上加霜，因此该通知也会促进行业的整
合。另外不可忽视的是开发商也可以通过一些方法转移利润来降低税率。
从2005年和2006年的经验来看，目前又进入了2007年房地产行业政策多发期，目前房价
仍然保持较高增幅，从日前建设部90平米70%的政策没有松动，以及目前国税局的通知，
表明目前房地产行业政策并没有松动的迹象，2007年新一轮房地产行业政策风险也在加
大。经过2006年下半年股价的大幅上涨，目前房地产板块估值水平比较合理，由于政策
风险的加大，房地产板块短期内存在一定的不确定性。我们仍然坚定不移的看好房地产行
业的长期发展，行业内龙头公司将受益于行业整合，因此我们仍然维持万科A（000002）、
招商地产（000024）等的“强烈推荐”评级（详见《房地产行业2007年投资策略》）。