我们参加了万达商业(3699.HK/港币47.95,  买入)最后一天的反向路演，参观了上海宝山万达广场和嘉兴万达广场，并与管理层就公司近期的一些动作进行了交流。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】以下为此次反向路演纪要。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）考虑到公司2015-16  的预期租金增长率可超过30%，并且其轻资产战略稳步推进，我们重申对该股的买入评级和维持港币89.15  的目标价格。
        轻资产战略稳步推进
        万达商业正在稳步推进轻资产战略。自8  月以来，公司已经公布签订了三项轻资产合作协议，从中可以看出已形成一套可行战略。根据该战略，万达商业首先为项目拿地，之后将该项目以高于账面价值的价格出售给投资方。由投资方出资进行项目开发和建设。万达商业在开发过程中起到项目经理的作用，项目完成后则作为购物中心管理者，贡献公司所拥有的专业知识和知识产权。根据协议，万达商业可获得项目净财产性收入的30%作为服务及知识产权费。
        截至目前，万达商业已经签订了15  个项目合作框架协议，其中大部分都是在2014  年9  月30  日之后拿地，而且几乎都位于低线城市。管理层介绍说，投资方主要是国内金融机构。投资方以快钱公司为GP（一般合伙人），与之开展有限投资合作，通过这种形式参与项目开发。管理层表示，2016  年预计将新开业50  家购物中心，其中预计约有20  家采用的是轻资产模式。
        百货商场租户调整
        万达正在逐步关闭其在万达商业地产购物中心里的百货商场，虽然此举看似有一些负面影响，但实际上在万达商业上市之前，该行动就经过精心计划以便能够优化商场租户构成结构，提高租金收入。此前将万达百货商场作为主要租户引入万达商业购物中心，目的是增加商场人气，吸引更多租户。大多数万达广场在开业当天的租用率都达到了100%，由此可以看出这种方法是成功的。另一方面，目前百货商场并不盈利，长期来说将不再被视为大型主要租户。
        管理层表示，截至目前大约一半的万达商业购物中心已经关闭了百货商场。
        作为接替者，苏宁如今是主要租户，另有一些精品店占据了剩余调整区域。
        管理层认为，此前由百货商店占据的区域的租金将有所增长，并对此充满信心。