地产贷款政策再度宽松。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】8 月31 日,三部委发文要求“对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%”。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
政策方向符合预期,但力度超市场预期。
1)与上周放松外资行业准入类似,本次新政颁布,同样是在传统9、10 月旺季到来之前。中国地产政策向来属于先有现象后有政策,极少出现未雨绸缪提前行动。事件信号意义在于——经济下行期,高层高度重视地产稳定运行。
2)当前二套房优惠力度基本接近2008 年,考虑三线及以下城市总房价较低,公积金政策调整对支持行业去库存有实质意义。
有利降低股灾冲击,对新开工投资恢复具备积极影响:
1)目前不论新开工、投资三线城市占比均在50%-60%,因此三线城市复苏力度直接决定房地产投资、新开工后期复苏力度。考虑三线城市公积金可贷款总额占购房款比重明显高于一二线城市,新政对确保三线城市需求市场,降低三线城市新房库存并稳定后期房地产投资意义重大。
2)乐观预计2015 年4Q 投资有望触底,中性看2016 年1Q。2013 年以来,行业土地购臵处于持续下行阶段,行业资金杠杆(土地销售额/商品房销售额)从2012 最高峰时25%一路回落至目前仅10%。不论市场好坏复苏与否,开发商实质处于持续降库存,同时保留更多现金状态。考虑目前行业资金面改善趋势明显,我们认为乐观看如果旺季如期放量,开发商2015 年4Q 将有序补库存。
从中性预期看,2015 年1Q 开始行业投资大幅下行,因此2016 年1Q 将进入低基数期。以上两点原因造成后期新开工和投资逐级复苏是大概率事件。
放松预期下,未来仍存在大量可选择政策路径。考虑政府已经从最高层面体现稳定经济增长和促进房地产市场健康发展的决心,我们认为如果房地产市场不能有效恢复,除降息、降准等传统宏观货币工具外,我们认为政府仍存在大量政策后手可供选择(包括继续差别化信贷、降低资本金要求、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等)。
投资建议:截至2015 年8 月31 日,A 股市场PE(TTM)在18.79 倍,房地产板块动态PE(TTM)在22.66 倍。政策对立足刚需的万科、保利地产,布局中小城市的荣盛发展、中南建设具备明显利好。考虑估值水平,建议战略性配臵万科、保利地产,主题推荐国企改革。风险提示:行业基本面复苏不达预期