主要观点：
        REITs（房地产投资信托基金）“smell  like  real  estate,  look  like  bonds  andwalk  like  equity”，是介于债券和股票之间的金融工具：类似于债券每年有较高的股利收益，但也类似于股票享有资本利得收益，其投资门槛低于直接投资房地产且流动性更佳，长期收益可观，是类固收中的长跑型品种。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        REITs  概览：（1）REITs  本质上是房地产资产证券化的一种形式。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）（2）交易所上市的权益型REITs  是绝对主力。（3）主要投资标的为商业地产（写字楼和零售物业），亚洲多元化投向REITs  的比重较高。（4）房地产限制外资政策下，大陆赴海外上市REITs  供给受限，现有优质产品的稀缺性显现。
        REITs  资质价值关键：租金收入。
        REITs  的主要收入来自租金，因此判断其资质价值的关键就在于租金收入，主要考虑以下三点：第一，物业类型决定收入的稳定性。写字楼收入相对稳定、风险相对较低，酒店旅游物业风险相对较高，而多元化投资REITs  因投向多种业态可分散风险。第二，商业地产的地理位臵是租金收入的基础。物业的地理位臵、所处城市/国家的经济水平、消费水平和人口结构都是影响租金收入的因素。第三，物业管理能力是提升出租率、续租率和租金收入的关键。
        REITs“攻城略地”的三板斧
        第一板斧：低税负，高分红。REITs  的投资范围和税收优惠规定保证了REITs高分红（至少90%收益用于分红）的投资特点。对境外投资者的税收优惠方面，香港免预扣税和处臵环节利得税，税率较新加坡等市场更加优惠。
        第二板斧：长期回报高，攻守兼备。REITs  的投资收益=股利收益+资本利得。
        权益型REITs  兼具债性与股性，攻守兼备。REITs  长期收益稳定且表现不俗，如美国REITs20  年年平均回报率为12.35%，跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数，因此获得了养老金、资产管理公司等机构投资者的青睐。
        第三板斧：加息周期表现较好。加息不利于REITs  股票估值，但租金收入相对刚性，若加息周期中经济表现靓丽，商业地产基本面会支持甚至提高REITs的回报率。95  年以来美国约有16  次利息上涨，其中REITs  收益率有12  次为正，仅4  次为负。
        精挑细选，长线投资。
        （1）市场选择方面，欧洲和美国REITs  市场具备一定的吸引力。今年以来欧洲REITs  回报率表现最佳，截至8  月25  日标普欧洲REITs  回报率为11.6%。
        而美国经济复苏较为强劲，劳动力市场改善和美国房屋空臵率下降有利于租金增长，且美元升值和联储加息背景下投资美国市场或能享受汇兑收益。
        （2）细分行业方面，在全球人口老龄化、经济低迷、消费逐渐占据主导的当前，养老设施、基础建设和休闲娱乐场所REITs  可纳入长期投资选择范围。
        （3）投资渠道方面，可通过QDII  渠道购买REITs  股票或海外REITs  基金，也可以购买国内REITs  类QDII  基金。例如，美国最大的REITs  ETF  基金Vanguard  REIT  ETF  近1  年回报率为9.63%。而国内年初以来表现最好的产品为国泰美国房地产开发，复权单位净值增长率为13.7%。
        REITs  投资风险：波动率较高，受房市股市波动影响。
        第一，年均回报的波动率较高。第二，地产业的景气度和经济基本面决定其增值盈亏。第三，绝大多数产品在交易所上市，需留意股市大幅波动的影响。
        第四，美联储加息不利于REITs  股票估值，且海外投资须面对汇兑风险。