结论：1-2月房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，超过我们及市场预期，主要原因是保障房投资的大幅增加；我们认为未来投资增速的正增长仍然可期，将09年房地产开发投资额从27687亿上调至32060亿元，09年增速从-9.5%上调至4.8%，理由是：（1）08年保障房实际开工较少，投资并未明显增长，而进入09年，在保增长和民生问题的双重目标下，这部分政府投资将逐步显现并不断加大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】（2）房价调整和刚性需求释放早于预期，销售回暖将使得库存去化速度加快，且开发商资金压力得以缓解，预计下半年新开工和投资将逐步恢复；（3）中西部房地产市场受影响程度小于之前预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　我们与大众的不同之处：我们率先调高了09年房地产投资增速，与市场最大的分歧来自于：（1）销售回暖的持续性，部分投资者认为销售仅是反弹而没回升，而我们认为08年被过度抑制的刚需和宏观环境的向好将使得销售回暖的确定性较高；（2）部分投资者认为整体库存仍然较大，销售回暖传导到投资回暖的时间较长，我们认为部分城市由于销售回升较快，且去年开工收缩得也比较迅速，最快到09年三季度供需就会趋向平衡，带来新开工和投资的率先恢复。
　　关键假设点：从逻辑上讲，我们结论的假设包括：（1）宏观经济稳定，这直接决定了居民的收入预期和购买力；（2）销售回暖持续，这决定了开发商的资金状况及对未来市场的预期；（3）政府保障房投资按计划投入。落实到具体指标，我们主要的假设调整是：（1）09年新开工面积增速从-17.5%调高至-8.3%；销售面积增速从-1.9%调高至5.8%。
　　结论的风险：外围环境对国内市场造成进一步冲击带来市场预期的改变；此外，未来1个月年报业绩可能不理想，或差强人意，会给股价带来压力。