◆业绩低于预期
中华企业08  年年报披露，净利润同比下降23％。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们在公司08  年中报后下调了公司08  年盈利预测至0.48  元/股，这次公布的年报业绩仍低于已下调后的预测值。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）业绩下滑一方面是由于08  年销售的放缓，另一方面是由于销售毛利率从07  年的59％下降到08  年的34%。
由于以前高毛利住宅项目相继进入尾声，低毛利率的配套房项目及07  年后获得的土地开始逐步进入业绩，我们预计毛利率下滑的趋势仍将延续，09  年预测毛利率33％，2010  年则会进一步下降到27％。公司09  年业绩的增长动力和保证将来自于新开发的几项商务地产的销售，由于这些项目位置较好，即使在08  年的宏观经济背景下，仍实现了较好的销售。我们对其在09  年的销售保持乐观。
◆09  年业绩动力将主要来自商务地产的销售
住宅土地储备中低毛利项目占比较高，对业绩造成压力，中高毛利项目还有约36  万平米，占住宅土地储备104  万平米的比例为35％。
从以下09  年营业收入预测表来看，09  年对盈利贡献较大的将是南郊中华园、华宁国际广场、万泰大厦以及不并表的国际客运中心项目，由于区位优势，后三个项目销售上不会有太大压力。
◆盈利预测及估值
我们预测09－10  年每股收益为0.44、0.48  元，NAV  估值为每股11.45元，前一日收盘价为9.03  元，相对NAV  折让18％，绝对估值在板块中仍有吸引力，但09－10  年PE  均为19  倍，盈利水平及成长性一般。考虑到绝对估值仍有吸引力，09  年业绩实现也有一定的保证，我们仍给予公司增持评级。