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万科公布了2008  年全年业绩，净利润同比下降17%至人民币40.33  亿元  ，分别较我们和路透市场预测低11%和22%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】实际数据和预测的差异主要源于库存减值高于预期（为税后人民币8.9  亿元）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司财务状况保持稳健，净负债/权益比为33%。公司还宣布全年每股派息人民币0.05  元。
分析
要点：(1)  截至08  年底，未结算合同销售金额为人民币273.4  亿元，较07  年底的水平高出约15%。公司预计09  年的合同销售金额将与08  年持平，这意味着到09  年底时可供结算的合同销售金额约为人民币754  亿元，而我们目前的预测是09  年结算销售收入为人民币533  亿元；(2)  公司表示在09  年将努力把销售管理费用从08  年的水平（占销售额的9%）下降2  个百分点，并继续致力于产品的标准化，这将使得2010/2011  年公司的成本节省更为明显；管理层预计房价在2009年将进一步下降10-15%，这意味着库存可能进一步减值并由此给利润率带来下行风险；(3)  09  年新开工建筑面积将为400  万平米，较08  年低23%；竣工面积将同比增加17%至620  万平米。新开工面积的削减反映了2009  年管理层的工作重心在于消化库存（到09  年年底前，已竣工但未出售的库存总价值将达人民币79  亿元）；(4)  公司还宣布了二月份销售数据，销售额/销售面积同比上升148%/163%至人民币38.9  亿元/51.7  万平米。今年前两个月的销售额约占我们全年预测和公司指引的13%，与同行企业的表现一致。
潜在影响
我们维持我们的中性评级和目标价格。我们将于北京时间3  月10  日9:30-10:30以及17:30-18:30  就万科2008  年业绩举行两次全球电话会议。