我们对万科的年报预测是 0.38 元,公告的实际情况略低于我们的预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】原因主要有:第一,公司根据市场情况对可能存在风险的13 个项目(见附2)计提存货跌价准备12.3 亿元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润9.2 亿元,影响归属于母公司所有者的净利润8.9 亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略,但部分反映了公司在该等项目的获取中拿地成本偏高。我们认为09 年房地产市场成交量将持续回暖,房价下跌空间不大,万科在09 年继续增加计提存货跌价准备的可能性不大。因此对公司来说,08 年12.3 亿的计提,将使得公司在09 年轻装上阵,有望取得较好的业绩长。
第二,公司2008 年结算毛利率较2007 年下降2.34 个百分点,毛利率下降影响了公司的盈利能力。我们认为,在08 年房价下跌的市场行情中,万科由于土地储备获得年限较近,因而毛利率下降对公司净利润的影响较大,09 年公司的毛利率水平有可能还会进一步下降。
受 08 年房地产市场调整的影响,公司全年的销售情况出现了负增长,但市场份额由2007 年的2.07%提升到08 年的2.34%,显示了公司强于行业一般企业的经营管理能力。截至2 月底,公司09 年可用来可结算的资源达到334.2 亿元,为公司08 年全年结算收入的83%,尽管公司09 年业绩已有一定保障,但是全年的销售压力仍然较大。从2 月份销售数据看,公司目前销售情况好于预期,房地产市场回暖可能使得万科这样的龙头公司更加受益。
公司已关注到毛利率下降对公司业绩的负面影响,在房价下跌并且短期之内不可能反弹的情况下,加强公司的成本管理,降低期间费用,提高公司的经营效益对公司未来的业绩增长至关重要。公司计划在2009 年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008 年降低20%。在融资管理上,将通过提高资金使用效率、选择融资方式等,降低融资费用。我们认为万科有业内较强的管理能力和执行能力,公司管理费用,销售费用和财务费用占营业收入的比例在09 年都有可能出现下降。