最近市況出現震盪,預期下半年會較上半年更為波動,選股時宜回歸基本面,根據盈利表現、管理層質素及估值進行適當的資產配置。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】人行持續放水,在剛過去的周未,更推出「組合拳」救市,減息降準可望穩定國內經濟。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)此外,中央推出一系列的樓市寬鬆措施,配合各地省市放寬樓房限購,帶動銷情回暖,利好內房企業業績。
行業龍頭中國海外發展(688)銷售表現理想,盈利能力更屬最強房企之一,加上具有國企背景,可趁調整市吸納,評級為「買入」。
1. 內地樓市復甦,售樓銷情理想﹕今年首5 月全國商品房銷售額按年增長3.1%,扭轉首4 月下跌的趨勢。另外,5 月份70 個大中城市新建商品住宅及二手住宅價格,分別環比上漲的城市有20 個及37 個,顯示價格上漲的城市數目逐步增加,反映樓價持續好轉。中海外5 月份連同其附屬、合營及聯營的合約物業銷售金額171.7 億元,較4 月份上升29.3%,並較去年同期按年急增63.5%,銷情顯著改善。首5 個月累計合約物業銷售631.2 億元,已完成全年目標約40%(全年目標為1,680 億元),表現符合預期。
2. 分拆上市,有助實現價值:公司計劃將物業管理業務分拆,料於下半年至明年初完成。分拆資產上市,可令淨利潤率微升,亦有助提升資產淨值。事實上,內房分拆物業管理業務上市,並非新事物。花樣年(1777)於2014 年分拆彩生活(1778)上市,後者現價預測市盈率達27.6 倍,遠高於母公司。雖然彩生活擁社區服務概念,兩者不能直接比較,但內地物業管理業正加速發展,生活圈概念可為業務增值,預期中海外的物業管理估值同具上調空間。
3. 積極拓展及新增土儲,為日後發展作部署:i)於2015 年1 月以35.56 億元人民幣收購廈門市及濟南市土地,總應佔建築面積為163 萬平方米。 ii)於3 月以338.17 億元人民幣向中建股份收購天宇投資全部權益。該公司於北京、上海、天津、重慶、成都及英國倫敦等地持有物業項目,總建築面積為1,090 萬平方米。 iii)於5 月以7.41 萬元人民幣,於青島市購入土地,總建築面積約26.6 萬平方米。
4. 基本因素良好,有利估值提升:中海外經營一向穩健,最近三年均可超額完成年初定下的銷售目標。另外該公司低負債、低融資成本、毛利率高且穩定,配似強勁的執行策略,有助繼續超額完成全年經營目標,均有機會獲重新估值。
預期中海外2015、2016 及2017 年每股盈利為2.467 元、2.717 元及3.035 元人民幣。
本部給予目標價32.5 港元,相當於今年預測市盈率10.17 倍,評級「買入」。