投資概述
        
  6  月初，花樣年宣佈了其漂亮的5  月銷售數據。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2015  年5  月，公司實現房地產業務合同銷售面積11.3萬平方米，銷售金額約人民幣8.4億元，環比分別增長9.1%和15.8%，同比分別增長68.2%和104.4%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）截至5月31日，集團全年累計實現合同銷售面積約44.67萬平方米，銷售金額約32.46億元，同比分別增長102.27%和139.19%;
        
  5  月銷售的超預期表現得益於一、二線城市的樓市回暖。2  季度以來，一線城市和二線核心城市的房地產成交顯著增長，直接助推花樣年的銷售。其中花樣年的大本營—深圳樓市的快速升溫加快推動深圳的庫存消化;
        
  目前，花樣年正向輕資產運營模式轉型，轉型方向定位於綜合社區服務運營商，“四大社區+四大應用”則是花樣年實現該目標的主要戰略。“四大社區”包括住宅社區、商務社區、商業社區和養老社區，“四大應用”為社區製造商、社區金融、社區文化旅遊和社區教育;
        
  我們預計，未來花樣年將陸續培育旗下的四大社區，並將之陸續分拆上市，母公司則成為輕資產模式的孵化平臺。目前花樣年在商業物業託管業務上進行積極的探索，摸索成熟的盈利模式。儘管社區介面價值的競爭逐步加劇，但我們認為盈利模式的摸索剛剛起步。社區價值挖掘方面，花樣年已走在同行前面，有望最早社區存量價值貨幣化;
        
  截止2014  年底，公司持有現金46.5  億元，淨負債率也從去年同期的105%降至86.7%，處於行業平均水準。  2015  年公司將繼續在土地市場上保持謹慎，僅關注北京、上海、深圳等核心城市的機會，並加速去化當前的專案。我們預期，花樣年的資產負債表在未來幾年有望逐步優化;
        
  作為社區價值探索的先行者，花樣年已經取得先發優勢。未來幾年，花樣年將減少債務融資支援的擴張活動，並在房地產開發上維持更適度的增長速度。而來自高利潤率物業管理業務的收入比重上升，且能夠帶動公司的EBITDA  利潤率接近30%。我們給予花樣年“買入”評級，12個月目標價1.8港元，相當於6.4倍和5倍的的2015/2016年預期市盈率。(現價截至6  月2  日)