本篇是房地产产业债专题的上篇，主要探讨房地产行业的运营周期规律和量价逻辑、长、短期定位和发展趋势以及行业目前的微观财务状况。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        ◆房地产产业债存量状况：截止2015年3月底，房地产产业债存量规模为2537亿元，在所有产业债中排名第6位，占比3.15％。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）以中等评级债券为最多。发债类型主要为企业债。
        ◆房地产行业的运行逻辑和周期规律:  资金是房地产行业的命脉，而销售状况则是房地产行业的先行变量：前期销售进入当期的自筹资金账户，与滞后七个月的自筹资金来源成同向波动趋势；当期销售进入当期其他资金账户，与其他资金来源同步波动。将前期销售-资金来源-后期投资这一条传导链缩减，即可以得到销售与新开工之间的领先相关关系，大体上，销售的波动周期领先投资周期7个月的时间。
        销售额的变化可以拆分为量、价两方面来看，通常情况下，量的波动要领先与价格。
        房地产销售量与个人住房贷款利率及利率折扣的变化有关。对于居民购房而言，利率折扣是永久性的优惠政策，相对当期的贷款利率更有吸引力。因而，利率折扣的变化与房地产销量的反向关系更加鲜明。
        房地产的宏观行业数据与微观财务指标之间存在明确的对应。
        ◆房地产产业债跟踪指标体系的建立：货币政策、房地产产业政策、个人住房贷款利率、库存状况可以作为是房地产行业景气度的领先指标。房地产销售量、去化率、房地产销售价格、土地购置和新开工面积是房地产行业景气度的同步指标。并且这几个指标之间存在先后时序，分别代表景气周期的不同阶段。对于房地产债券研究而言，需要特别注意的是，房地产量、价的回升将带来现金流的持续改善，但土地购置和新开工面积增长却代表后续的硬性支出。盈利状况和评级变动是房地产行业景气度的滞后指标。
        ◆房地产行业长、短周期定位：大周期上面临爆发式增长期向成熟期过渡的拐点。小周期上是政策放松推动下的阶段性回暖。个人住房贷款利率已有明显回落，房地产销量已出现企稳的迹象。作为行业的先行指标，预示着后续房价回暖（需要结合库存消化情况）、行业景气度回升的可能性。
        ◆这种周期定位下，本轮房地产回暖呈现出三个与区别于历史规律的特点：其一、房地产商主动收缩投资，压低新开工规模，表现为销售额增长的带动对于投资拉动力度不及之前，两者出现缺口。其二：城市之间的表现出现分化，全国普涨的局面难以出现。其三：企业经营战略变化，行业整合和多元化经营趋势明显。
        ◆房地产行业的财务状况：行业现金流有自身的特点，融资能力较强，变现容易，投资现金流支出稳中有降。整体负债水平偏高，但净利润和流动资产对财务费用的覆盖强，偿债能力可控。盈利能力强，ROE稳定在10%以上，全行业领先水平。