万科14年营业收入和净利润分别增长8%和4%，业绩增速低于预期；每10股派5元，派息率达35%，维持高分红比例；14年销售表现大幅跑赢行业，全年增长26%，市占率大幅提升，凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势，我们预计万科后续将继续受益于集中度的提升；此外，我们看好公司构建以“三好住宅+城市配套服务商”组成的新战略蓝图，并在全面事业合伙人制度的配合下，在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】鉴于竣工结算速度放缓，我们分别将公司2015-16年每股收益预期分别下调至1.78元和2.15元，随着板块估值的提升，分别上调A、H股目标价为17.50元人民币和22.91港币，维持A股买入评级、上调H股评级至买入。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　支撑评级的要点
　　净利润同比增长4%，每10股派5元、派息率35%。营业收入1,463亿元，同比增长8%，净利润157亿元，同比增长4%；每股收益1.43元，低于我们预期；毛利率和净利率为29.9%和10.8%，分别下降1.5和0.4个百分点；每10股派5元，派息率达35%，维持高分红比例；净资产收益率为17.9%，下降1.8个百分点。业绩低于预期的主要原因为竣工结算速度放缓以及毛利率下滑；小股操盘推动投资收益达42亿元，同比大增314%。
　　14年销售2,151亿、同比增26%，彰显龙头本色。14年销售金额2,151亿元，同比增长26%，好于行业平均，相当于我们预测的102%，市场占有率达2.82%，较前年2.09%大幅上涨；销售均价11,090元/平米，同比增长4%；报告期末，已售未结金额1,946亿元，同比增长20%，分别锁定我们对2015-16年房地产预测收入的100%和17%。
　　15年计划新开工下降，计划竣工稳增长保证业绩。14年新开工1,728万平米，同比下降29%，完成年初计划77%，竣工1,385万平米，同比增长6%，完成年初计划94%；15年计划新开工面积1,681万平米，同比下降3%，计划竣工1,581万平米，同比增长14%；拿地谨慎，14年合计拿地435亿元，同比下降59%，占比销售仅20%，较11-13年呈大幅下降。
　　净负债率降至5%，多种低息融资手段降低融资成本。报告期末，剔除预收账款后资产负债率41.5%，下降4.1个百分点；净负债率为5.4%，下降25.3个百分点，为06年以来最低水平；公司利用海外债和中票等低息融资工具进一步降低融资成本，凸显龙头优势。
　　启动事业合伙人变革，实现共创、共享到共担。14年5月，公司启动事业合伙人持股计划，至15年1月底，事业合伙人持股4.48%，成为公司第三大股东，管理团队的利益将与股东高度一致。
　　未来十年业务版图：“三好住宅+城市配套服务商”。三好住宅指的是好房子、好服务、好社区；城市配套服务商将主要体现在：1）有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务，2）与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。
　　评级面临的主要风险
　　行业需求下降，成交下滑。
　　估值
　　鉴于竣工结算速度放缓，我们分别将公司2015-16年每股收益预期分别由2.05元和2.50元下调至1.78元和2.15元，随着板块估值的提升，分别将A、H股目标价由12.05元和18.53港币上调为17.50元和22.91港币，维持A股买入评级、上调H股至买入评级。