􀁺  预计  09  年房地产投资增速下滑超预期,可能在-10%
08  年1-11  月，房地产投资增速逐月放缓，“国房景气指数”跌至十年新低，预收款出现负增长，商品房空置面积攀升至历史最高位，土地购置及开发出现负增长，销售疲软，供大于求突出，房价向下调整趋势明显。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们在2009  年策略——《政策松动提升地产股估值》中预计房地产投资增速增长-5.9%，销量持平，新开工面积负增长53%，竣工增长4.2%，销售价格下降5.4%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从目前情况看，房地产开发商投资意愿非常弱，推迟新项目开工，在建项目进度也在放缓，所以，09  年房地产投资增速也许大大低于预期，可能达到-10%。
􀁺  新政对重点城市“暖市”效果明显，但09  年去存货化压力会比较大
从京、沪、深、津、渝、宁、杭08  年11  月以来的销售看，地产新政“暖市”效果明显，淡季不淡，销量远超传统旺季“金九银十”的水平；特别是京、深两地回暖信号明显，截止至09  年1  月18  日，北京已持续九周同比增长，深圳自08  年9  月以来一直同比增长，11  月中旬以来同比增长幅度一直高居100-400%。08  年全年成交户型均同比趋小；但房价调整仍不够充分，沪、渝、杭同比仍有较涨幅，京、深则跌幅轻微；房价调整越少的，销量同比下滑幅度越大；可售量迅猛增长并逐月创出新高，供大于求形势严峻，09  年去存货化压力将较大。
􀁺  政策松动仍将是未来地产股行情演绎的主要推力
前期的政策方向基本符合我们研究报告的前瞻性判断。基于行业景气回落趋势或将持续到09  年二季度，投资、销量等主要指标的增速在09  年或将出现负增长的预测，我们认为在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前，更进一步的政策松动和扶持措施仍将值得期待。利好将以层出不穷的方式演绎，在政策松动的大方向下，一个政策利好往往会演化成为数个利好。另外，导致08  年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化，我们预计09  年房地产销售将逐步改善。