投资要点:
2015 年2 月28 日,央行决定从2015 年3 月1 日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,同时扩大存款利率浮动区间。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】这是过去不到100 天里央行的第二次降息。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
此前,2014 年11 月22 日央行宣布自2012 年7 月以来的首次降息;2015 年2 月4 日央行宣布自2012 年5 月以来的首次全面降低存款准备金率。不同于上轮的非对称降息,本轮降息分别下调金融机构一年期贷款和存款基准利率0.25 个百分点至5.35%和2.5%;同时将金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的1.2 倍调整为1.3 倍;其中5 年以上贷款利率,即按揭贷款基准利率,继第一次降息时下调0.4 个百分点之后继续下调0.25 个百分点至5.9%。我们申万宏源宏观组的预期是2015 年内还有两次降息五次降准的可能。
官方数据显示,由于基准利率下调以及商业银行为响应央行号召下调按揭贷款定价,加权平均按揭贷利率已由2014 年8 月7.01%的峰值下降至年末的6.25%。不考虑银行按揭贷款定价的进一步调整,本次基准利率再降后我们预计平均按揭贷利率将进一步降至6%附近。这是自2010 年以来的最低利率水平,2011-2014 年加权平均按揭贷利率分别为7.0%,6.6%, 6.4%及6.7%。
全国首两月销售数据将于3 月11 号披露,我们跟踪的20 大城市房屋销售数据显示,2015 年1-2 月累计新屋销售量同比增长7%,其中1 月份同比增长13%,2 月份同比持平。房价方面,搜房百城房价显示1 月全国前100 大城市房价环比增长0.21%,为2014年4 月以来的首次环比增长;2 月跟随春节淡季则环比下滑0.24%。整体上可以说房价已经进入筑底阶段。进入3 月,房地产市场将迎来传统销售旺季,跟随开发商逐步加大推盘力度,基于购房者实际购买力和对楼市信心的不断提升,我们预计房屋销售将呈现大幅回升的态势,环比回升将超越去年同期水平(2014 年3 月销售较2 月环比增长18%,4-6 月持稳在3 月水平,我们预计今年有望环比增长30-40%),同比正增长将持续。
对于3 月1 日正式推出的全国统一不动产登记,我们认为市场不必过于忧虑。早在2013 年初就已提出要整治各地方不动产归属不同部门管辖的混乱局面,此后在13 年四季度三中全会后更是明确了时间表,整个过程从开始到最终落实已经超过两年时间,对于住宅二级市场有限的压力我们已经能够观察到。虽然完善全国不动产登记程序从长期来看是为全国范围内征收房地产税铺路,然而,房产税推出需要立法先行,这至少还需要2-3 年时间,因此从试点(目前仅上海和重庆试点房产税)到在全国范围内征收还有相当一段路要走,今明两年行业整体仍将处于货币政策宽松下的小周期复苏格局。
今年前两个月中资地产股走势与大盘基本相同,目前行业估值相当于45%净资产值折价,0.7 倍15 年PB,5.3 倍15 年PE。由于市场已经预计到2014 年行业业绩整体较差,我们因此认为由财报季引发的市场恐慌情绪可控,反而是给予投资者建仓的机会。
行业基本面的持续复苏将是近期板块重估的最大催化剂,行业储备政策还包括降低购买二套房的首付比例;调整二手房交易营业税的免征期限(可能由5 年后免征恢复至2 年后免征)等。我们预计远洋地产(3377HK 买入),华润置地(1109HK 增持)和世茂房地产(0813HK 买入)2014 年盈利增长将处于行业领军水平;长期来看,我们看好包括远洋地产,融创中国(1918HK 买入)及中海外(688HK 增持)等专注于一二线城市的开发商。