14  年净利润同比下降9.87%，低于预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司公告业绩快报，报告期内实现收入24.39  亿，同比下降16.81%，实现归母净利润9.36  亿，同比下降9.87%，14  年EPS  为0.84  元，低于预期；加权平均ROE  为22.34%，较去年同期减少8.70  个百分点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）其中14Q4  实现收入5.41  亿，同比下降23.37%（14Q1-Q3  同比下降4.20%、23.22%、8.14%），实现归母净利润1.25  亿，同比下降48.13%（14Q1-Q3  同比增长37.44%、-16.16%、-5.21%）。
        商铺、住宅销售收入下降致营收承压。第一，商铺及配套物业销售收入同比下降68.80%，虽然14  年哈尔滨、佟二堡三期项目陆续开业，但佟二堡三期项目全面积出租，哈尔滨项目15  年进行销售确认，两者14  年均未贡献业绩增量，仅斜桥皮革加工区等少量项目实现收入；第二，住宅开发销售收入同比下降88.61%，东方艺墅作为公司唯一在售住宅已进入尾盘销售，虽有过亿余量，但由于投资者谨慎性态度，保证金交纳后认购款并未支付，导致14  年住宅开发销售下滑；第三，物业租赁及管理收入增加1.83  亿，同比增长11.94%，受益哈尔滨、佟二堡三期开业，租赁面积再提升，单位租金整体保持稳定，物业租赁及管理收入有所增加。
        新开项目持续推进，股权激励叠加互联网金融助力业务转型。第一，开拓乌鲁木齐皮革市场，项目推进再下一城。公司15  年2  月公司公告拟与君豪臵业成立合资公司（公司出资255万，占注册资本51%），负责乌鲁木齐海宁皮革城的招商、运营、培育、管理等工作，继成都、佟二堡、哈尔滨等外省项目落地后，皮革城版图扩张至西北区域，全国市场布局再下一城；第二，互联网金融成未来看点。公司14  年11  月成立互联网金融服务有限公司（持股比例40%），依托线下交易存量，立足服务小微金融，凭借线下皮革零售交易大数据切入线上金融业务，我们预计将于15  年正式发布金融产品；第三，股权激励落地，助力未来发展。
        公司14  年12  月公告实施股权激励，向168  人（高管7  人，其他161  人）授予1120  万份股票期权，行权条件规定等待期（14-15  年）归母净利润不低于近三年平均值（7.57  亿），14年实现归母净利润9.36  亿，虽较13  年有所下降，但远超行权条件约定数额，间接反映管理层积极经营态度。
        维持盈利预测，维持评级。公司外延战略清晰，市场运作能力强，本部六期、济南、天津、北京、郑州等项目15、16  年陆续开业，必将带来收入增量；搭建韩国商品跨境电商平台，开展韩国海外商品购物合作，线上布局日益完善；物产集团整体上市折射浙江国企改革积极态度，“混合所有制+股权激励”双向推进，未来多领域或将再突破；我们预计公司15-17年EPS  为1.51  元、1.61、1.72  元，对应PE  为11  倍、11  倍、10  倍。
        风险提示：市场租金状况具有不确定性。