公司1月6日公告拟以14.28亿元投资济南大观商都（67.88%权益），总建面25万平米，其中商业7万平米、写字间和公寓12万平米、车库及附属6万平米，建设期2年。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  简评及投资建议。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  公司09年底已公告济南大观商都项目投资意向，估计后续因济南修建地铁1号线而调整建设规划，所以搁置至今。据本次披露的项目投建计划，该项目由济南欧亚大观园房地产开发公司负责，注册资本1.8亿元，其中公司出资1.13亿元占比62.78%、济南大欧经贸出资4900万元占比27.22%、济南欧亚大观园（公司持股51%）出资1800万元占比10%，公司直接和间接持股比例合计67.88%。
        济南欧亚大观商都位于市中区阳光新路中段，东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路，毗邻阳光100国际新城，周围还有泉景天沅、三箭如意苑、通联花园等大中型居住小区，交通便利，人口密集；占地面积4.6公顷，规划建设用地2.72万平米，规划总建面24.95万平米，其中地上19万平米、地下5.93万平米。
        从业态来看（A）商业部分：地上1-6层合计7.34万平米，预计年平均投资收益率为其投资额的3-4%；（B）写字间及公寓：地上7-20层合计11.68万平米，售出后预计产生投资额15-20%的一次性投资收益；（C）车库及附属设施：地下3层5.93万平米，停车位2560个。
        项目总投资14.28亿元，其中建安费用9.33亿元、其他费用4.27亿元（其中土地费用2.85亿元）、基本预备费6800万元，按资金来源其中4.284亿元为自有资金投入，其他9.996亿元通过自筹；建设期2年，公司预计至2015年11月10日，我们估计商业部分可能在2016年或其后开业，预计后续将由公司或通过济南欧亚大观园（公司持股51%）经营该项目约7.3万平米的商业部分。
        我们认为，本次济南大观商都项目推进标志着公司"三星"战略再次落地，预计公司借鉴已有的商业综合体运作经验，有望通过地产销售回笼现金对冲商业部分开业初期的培育压力。从公司近年扩张节奏来看，大体量购物中心或商业+住宅综合体明显增加，资本开支压力持续：  
        （A）外延扩张稳步持续，储备项目丰富：公司2014年新开4家百货门店，即万豪购物中心（4月29日，6万平米）、长新购物中心（11月22日，3.6万平米）、五环购物中心（12月26日，5.4万平米），以及吉林综合体（12月28日，商业48万平米，其中经营面积30多万平米），均为100%权益；我们预计2015年将新开通辽（商业9.97万平米、地产18.43万平米）和乌兰浩特项目（9.5万平米商业，60%权益）。
        截至2014年底，公司旗下百货门店总建筑面积216万平米，其中权益自有物业约165万平米（剔除银华资本少数股权），储备项目7个（总投资超40亿元，总权益建面超100万平米，其中商业约30万平米）。
        （B）资本开支加大致资产负债率2011年以来维持70-80%之间：截至2014年三季度末，公司账面现金10.35亿元，短期借款22.53亿元、长期借款8亿元、应付债券4.65亿元，资产负债率77.25%。2014年4月和9月各发行一期3亿元短融券。公司近年资本开支加大致资产负债率2011年以来维持70-80%之间，且从后续扩张计划来看尚无减轻迹象，但在业绩层面，仍需结合公司扩张成本（目前来看较低）、商业培育情况（历史上多数门店培育期仅1-2年）、房产销售确认节奏（具有较大不确定性）等综合判断。  维持对公司的判断：（1）充足的防御性：经营区域为长春和吉林省其他二、三线城市及低成本（股权收购）进入沈阳、济南、郑州等城市，受宏观经济波动及电商影响小，在省内具有垄断性及品牌效应；拥有19家百货门店共216万平米自有物业，权益自有物业165万平米（考虑银华资本少数股东权益）及约30家超市门店，另有储备项目7个。（2）潜在的高成长：成长门店（3-5年）和次新门店（1-3年）面积占比约30%；储备项目丰富，100%自有物业且投入成本低。
        （3）奖励基金方案保障业绩稳定成长：以2010年为基数，2011-14年每年净利润增量提取比例为增长20-25%、25-30%和30%以上各提30%、35%和40%，高管奖励基金年度内必须购买公司股票；14年是奖励方案末年，关注业绩释放动力。
        （4）高管增持驱动利益一致，分红传统优良：公司董事长与高管09年以来增持约296万股，占比1.9%，均价约20元，其中截至2014年9月末，董事长曹和平先生首次进入前十大股东（第十），持有247.78万股，占比1.56%；公司上市以来累计分红5.7亿元（分红率37.21%）远超3.95亿元股权融资额，自2000年来每年全现金分红，提供稳定投资回报。
        （5）各项估值指标处于行业低位，从二级市场和产业资本角度，均具有较高的投资吸引力。目前41亿元市值对应预计的2015年收入128亿元和净利润3.6亿元，PE为11.3倍、PS为0.32倍，PEG  0.5倍，均处于行业较低水平，RNAV/市值超4倍为行业最高。
        维持盈利预测。预计公司2014-2016年净利润分别为2.99、3.66和4.55亿元，同比增长21.73%、22.57%和24.22%，合EPS各为1.88元、2.30元和2.86元；其中商业及租赁业务2014-2016年净利润分别为2.6、3.3和4.2亿元，同比增长22%、28%和27%；地产业务2014-2016年净利润各为4200、3750和3750万元，合EPS  0.26、0.24和0.24元。按2015年业绩分别给以商业和地产18倍和6倍PE，合计12个月目标价38.58元，维持"买入"的投资评级。  
        风险与不确定性：东北地区经济波动风险；外延扩张（尤其是外地扩张项目）的培育期问题。