背景:
集團是中國領先的物業開發商及物業相關服務供應商。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】業務由深圳擴張至中國增長最快的其中四個經濟區(即成渝經濟區、珠江三角洲地區、長江三角洲地區及京津都市圈),目前專注於該四個經濟區發展房地產業務。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)目標客戶是富裕的中高階層個人及家庭以及高增長的中小型企業。
集資用途:
55% 用於收購額外土地儲備,包括擬3 億人民幣收購深圳美年廣場的業權;35% 用於為現有項目的開發融資提供資金,其中包括用於美年國際廣場、大溪谷等;10% 用作一般營運資金。
業務 :
集團九成半以上從事物業開發,其中逾六成為住宅物業;而房產種類主要分為兩種:城市綜合體-即綜合體將寫字樓、公寓、零售商鋪及/或精品酒店等各種物業整合於一個物業開發項目中,以及精品高檔住宅。現時土地儲備的投資組合包括57.7%的精品高檔住宅、29.5%的城市綜合體及12.8%的其他物業。
建議:
集團09 年上半年收入為13.4 億人民幣,同比上升四倍,期內利潤2.17 億,08 年同期錄得虧損。09 年毛利率41%,跟08 年相約但淨利率較08 年高,約16.2%。扣除物業重估的虧損,預期全年利潤約3.2 億人民幣,即每股盈利0.075 元港元集團現場時發展方向主要是國內二三線城市,當中以中西部為投資主力,資料顯示在中央力挺中西部城市開發的政策下,預期有關經濟特區將會受惠,帶動當地樓價及地價走高。集團現時在建總建築面積為125 萬平方米,當中逾六成在成渝地區,在在反映無論是大型或中小型發展商,未來業務都指向內陸地區。
集團現時土地儲備為1071 萬平方米,其中71%位於成渝,而已竣工總建面積亦有近七成在成渝經濟區當中。內地房屋政策固然影響內房股,而成渝秋區日後發展更加對集團影響深遠。
論業務策略,集團將可能受惠經濟特區高速增長,令售樓收入倍增。此外,集團在上半年物業重估方面仍然錄得虧損,跟其他剛上市的內房股在重估方面錄得大量溢利不同,或許在2010 年度物業重估出現重大賬面利潤。現時預測09 年市盈率為29倍,比同業稍高,但明年盈利可能因物業重估而大升,令市盈率下降至18‐20 倍,但仍高於成渝地產龍頭的龍湖地產(960),建議在掛牌後吸納。