背景:
集團是珠江三角洲地區領先的物業發展商之一,主要從事大型住宅及綜合商用物業發展。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】自一九九九年六月成立以來一直專注深圳、廣州、東莞等項目.近年擴展至長三角、長沙,成渝等地。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)於二零零五年十二月至二零零九年九月期間亦已向獨立第三方收購13 間項目公司的控股權。直至二零零九年,已落成物業的總建築面積約達2,563,414 平方米,而土地儲備的估計總建築面積約達12,457,974 平方米,銷售的已落成物業228,673 平方米、發展中物業1,388,764 平方米,未來發展物業10,840,538 平方米。
集資用途:
- 27.27 億元用於公司現時及日後內地多個地區進行土地收購活動及項目發展;- 6.2 億元用於償還貸款;
- 餘額用作一般企業用途。
業務 :
集團08年收益為31.1億人民幣,與07年同比上升39%,本年上半年收入更較去年同期升逾九成,達24.7億。集團收益97%來自發展物業銷售,其餘為租賃收入及物業管理。
建議:
集團自1999 年成立,主動發展珠三角地區住宅樓及商用物業,是較為「年輕」的地產商。近數年轉戰長三角及成渝地區相信是覬覦國內高速增長的二三線城市。事實上,不論大中小型的房地產商亦垂涎中西部地區,他們從粵滬等根據地西移,跟當地龍頭發展商爭逐,其實並無明顯競爭優勢。若論基本因素,集團毛利率頗波動。
06,08 及09 年上半年毛利率約22%‐28%,比一般內房股(約四成左右)股低。原因可能是樓房位置處於二線地段,議價能力有限,加上在劇烈競爭下令毛利率下降。
另外,根據招股文件內容,集團發展中物業約138 萬平方米,已取得工地使用權証土地約1,069 萬平方米,待售物業約23 萬平方米。由於待售物業數不多,單從以上數字評估我們認為2010 年的售樓收益未必可持續09 年的高速增長。此外集團內一個惠州大型發展項目,其總建築面積佔土地總儲備三成,現在仍未動工,預期最快到2011 年才可貢獻收入,屆時方能反映集團收益的增長。
公司預測本年溢利為5.39 億人民幣(即每股0.153 港元),當中達2.17 億為投資物業公平值變動。如以$4.45 港元上限定價,市盈率為22‐29 倍,跟剛上市的花樣年(1777)相若。若以兩者相比,花樣年品牌較鮮明,業務較側重京、川兩地,增長潛力相對高,然而在估值過高的情況下,花樣年上市後股價亦表現不濟,因此不建議申購。