事件：
        2014年11月份公司实现销售面积145.2万平方米，销售金额189.6亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        投资建议：
        当期销售额同比大幅增长：公司11月实现销售面积145.2万平方米，比2013年同期上升14.15%，环比下降23.82%；实现销售金额189.6亿元，比去年同期上升35.04%，环比下降14.17%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）11月新政后公司销售呈现良性趋势，其中销售额数据同比大幅增长略超市场预期。考虑公司市场节奏把握能力以及本身产品符合政策定位，我们预计公司全年销售超2000亿属大概率事件。
        1-11月公司实现累计销售面积1599.6万平，同比增长14.79%；实现累计销售金额1901亿，同比增长18.9%。从销售均价看，11月销售均价为1.31万元/平，与今年1月1.42万元/平销售价格相比有所下降。
        当月新增项目6处，土地投资略有增长。11月公司新增项目权益建面80.67万平，累计土地权益投资40.78亿。公司2014年1-11月新增权益建筑面积601.96万平；新增权益土地投资239.03亿。截至11月公司土地投资金额相对去年累计回落68.98%。近两月销售有所复苏，公司土地投资保持相对高位，但相比去年同期仍减少。考虑到市场下行期土地降温是大概率事件，以上策略将为公司未来取得更有利地块打下基础。此外，公司小股操盘项目明显增多也是权益投资下降原因。考虑当前土地储备足够满足公司销售需要，我们预计公司2014年土地投资额将以保持现有规模为主。
        保险公司前期大幅增持，股东结构变化有利估值国际化：截至3季度末，安邦对万科持股比例已达到2.13%。考虑安邦此前多次举牌地产企业，不排除未来安邦继续增持万科。目前华润、公司事业部合伙人、安邦和外资股东已成万科前四大股东。我们认为股东结构转变将对万科A未来估值国际化起到积极意义。万科A低估值和持续成长优势将对长线资金带来更大吸引。
        投资建议：目标价12.83元，估值切换能力强，维持“买入”评级：目前万科A、万科企业和中国海外2014年PE分别是6.84倍、7.91倍和8.16倍。万科A相对板块其他龙头企业估值仍偏低，后期带来更大估值切换优势。我们在2013年行业深度报告《打破地产估值柏林墙》中指出A股地产龙头公司估值溢价将成为未来趋势。目前华润、公司事业部合伙人、安邦保险和外资已成公司前四大股东。股东结构转变体现出中长线资金和万科员工对企业发展的认可，有利公司估值国际化。不仅股东结构发生改变，公司“小股操盘”、商业运行模式也开始与国际一流公司接轨，公司正在逐步实现业务模式国际化过程。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元，RNAV在15.2元。按照公司12月4日11.69元股价计算，对应2014和2015年PE为6.84倍和5.7倍。考虑龙头企业市场集中度提高、优质公司治理、股东结构和国际化程度的不断改善，我们认为给予万科H股龙头估值水平，即7.5倍市盈率，对应股价12.83元，维持对公司的“买入”评级。