■销售面积和金额环比回落，同比仍保持快速增长：万科发布11  月销售情况，11  月单月销售面积和金额均有所回落，销售均价大幅上升，预计一、二线城市销售占比上升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】单月实现销售面积145.2  万平方米，同比/环比变动+14.2%和-23.8%，销售金额189.6  亿元，同比/环比变动+35.0%和-14.2%，处于2014  年销售均值附近。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）月销售均价为13058  元/平米，同比/环比变动+18.3%和+12.7%，月均价达两年内次高值。
        前11  月公司累计实现销售面积1599.6  万平方米，销售金额1901.0  亿元，面积和金额分别比2013  年同期增长14.8%和18.9%，同比增速较上月变动-0.1  和+1.6  个百分点。年销售均价11884  元/平方米，同比增3.6%，增速较上月上升1.4  个百分点。
        金九银十过后，万科11  月份的销售额有所回落，预计主要是受到签约滞后的影响，同比增速仍延续了今年以来领先行业的去化进度。同时受降息影响，11  月全国住宅销售呈现明显回暖的趋势，我们统计的42  个城市（各地房管局数据）成交面积来看，11  月合计成交环比10  月上升11.9%，同比上升4.2%，同比增速较10  月上升8.5  个百分点。
        ■11  月拿地金额41  亿，公司仍保持谨慎的拓展进度，但较前三季度有所上升：11  月公司新增6  个项目，拓展意愿仍然较低，但权益拿地金额和面积年内仅次于10  月份。本月新增项目分别位于上海、南京、杭州、济南与青岛。4  个项目合计建筑面积105.8  万平方米，须支付地价款40.8  亿元，权益地价款年内仅次于10  月，但仍低于去年月均的71.7  亿。
        今年以来公司获得37  块土地，去年同期获得93  块，新增土地建面848万平方米，同比降71.9%，权益地价仅239  亿，同比降69.0%。平均楼面地价3958  元/平，同比上升23.9%。公司土地储备超过4000  万平，能满足未来2  至3  年需要。
        ■投资建议：维持“买入-A”投资评级，我们对地产持续受益信贷放松的观点持续得到验证。在当前降息周期开始的大背景下，公司作为行业龙头的估值将继续得到修复，公司目前相对H股折价13%。我们维持公司2014-2015年EPS  分别为1.74  和2.27  元，预计公司今年销售突破2000  亿，上调公司目标价至2015  年7X  的PE  目标价15.89  元。
        ■风险提示：销售增速下降超预期。