華南城是一家大型的商貿物流地產的開發商和運營商。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】與多數物業發展商不同,華南城定位於為經濟發達區域的中小商戶提供交易、居住、購物、物流以及會展等多類型的物業和服務,這與其五個創始人深厚的實業背景密切相關;
過去五個財年,華南城的收入由2010 財年的15.7 億港幣增至2014 財年的135 億港幣,複合增速達71%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)而核心淨利潤則由4.1 億港幣升至26.8 億港幣,複合增速達60%。過去五個財年,公司的平均毛利率達58%,平均核心淨利潤率則達24%,均顯著高於內房股同業公司水準,這與其低廉的土地成本以及商貿物流中心的獨特商業模式有關;2014 年1 月,騰訊以每股2.2 港元認購華南城6.8 億新股,並獲得配發每股3.5 港元的認股權,使騰訊的潛在股權比例升至13%,從而成為華南城的第三大股東。騰訊入股的核心在於利用騰訊的互聯網技術和龐大的線上人群,與華南城的零售業務和物流業務對接,打通O2O 的通道;2014/15 財年上半年銷售情況顯示,華南城錄得合約銷售約68.4 億元,同比上升18%。平均售價為每平方米9480 元,售出建築面積約72 萬平方米。其中第二季度的合約銷售額42 億,季度環比增加58%,年度同比增加17%;
華南城2014/15 財年末的資產負債表保持穩固,淨債務規模有望下降,得益於更充沛的銷售現金和經常性現金流入。此外,獨特經營模式以及騰訊入股的積極效應傳導到公司的融資成本。
我們的看法
公司2014/15 年合約銷售目標180 億港元,較2013/14 年增長27.6%,我們預期公司能夠完成目標,並保持合約銷售較快增長。此外,經常性收入也將保持較快增長,預計2014/15 財年的經常性收入將達10 億港元。
投資建議
華南城是一個獨特的地產故事,豐富的故事元素包括:物業銷售、經營租金、商業零售、物業倉儲以及電子商務。在我們看來,華南城由40%的地產公司+40%商業綜合服務公司(25%的B2B 和15%B2C)+25%電子商務公司(10%的B2B 和15%B2C)構成。我們給予華南城“買入”評級,12 個月目標價5.5 港元,相當於10.4 和8.4 倍的2014/15 和2015/16 財年的預期市盈率。