MBS  有点突出，从理论上确实可以降低按揭贷款的利率。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1）增加资产流动性，降低贷款成本；2）将房贷利率与银行间的债券收益率重新挂钩，有利于使银行间收益率的下行更有效地向住房按揭贷款利率传导；3）实现信贷资产出表，在从目前现实情况来看，信用利差过窄是制约MBS  发展的核心难题。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）目前美国按揭贷款利率大致在4.2%，而5  年期国债收益率在1.5%左右，利差总空间大致为270bp。其中按揭利率与MBS  利差170bp，MBS  与国债利差100bp  左右。而中国目前按揭贷款平均利率大致为6.5%，5  年期国开债收益率为4.4%左右，基础资产收益率和国债收益率利差总共仅有210bp  左右。参照目前5  年期AAA  级ABS  和AAA  企业债的收益率，我们假设MBS  发行利率为5.1%左右，则意味着银行基础资产和MBS  收益率的利差约在140bp  左右（这其中银行还有约100bp  打包成本），MBS  和国开债收益率利差仅有70bp  左右。过窄的利差意味着当前MBS  可能发行的收益率区间，对于市场而言吸引力并不强，而对于银行而言，盈利能力也非常有限，，同时还制约了通过政府增信方式降低MBS  及房贷利率的空间，因而使MBS陷入了尬尴的局面。
        银行动力不足，MBS  规模或成任务。我国目前按揭贷款存量逾10  万亿，而MBS几乎是一块处女地。而美国目前MBS  约占按揭贷款总量的58%，相比之下，我国还有巨大的市场发展空间。但当前我国发展MBS  仍然面临一些主要困难：1）利差过窄情况下银行盈利空间受限；2）银行将按揭出表意愿不足：一方面，按揭仍是银行优质资产，在另一方面，发行优先股后大型银行资本充足率压力明显缓解，受约束的更多是中小行，因此持有70%按揭资产的五大行出表意愿可能不足；3）当前MBS  产品以30  年浮动利率证券为主，属于市场小众品种，对投资者吸引力不足。由于银行自身发行合意MBS  较为困难，将缺乏主动做大MBS  的动力，因此目前MBS  的发行规模可能将更多取决于央行对银行的额度要求。
        MBS  对推动房贷利率下行的帮助有限，预计至多降至85  折。我们认为，目前我国MBS  的发行主要有三种可能方式：银行将房贷打包成MBS  产品后直接在市场上出售、银行将房贷打包成MBS  后由国开行以住房金融专项债对接、央行允许银行将房贷作为合格抵押品向银行其发放PSL。但我们测算，受制于目前过窄的信用利差，实际上这几种方式下，按揭利率下降的空间其实都比较有限：1）若银行将房贷打包成MBS  产品后直接在市场上出售，在目前基准的利率水平上尚存在一定发行动力，但银行下调房贷利率的动力很小，最乐观情况下也难以低于9  折，平均来看可能在95  折左右；2）若银行将房贷打包成MBS  后由国开行以住房金融至9  折左右；3）若央行允许银行将房贷作为合格抵押品向银行其发放PSL，则这本质上已经与MBS  无关，与此前的定向再贷款类似，最终效果主要取决于央行的货币投放规模和对象。