八条政策建议的核心是为开发商资金松绑,与我们前期的判断一致。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】建议中,无论是取消一些税费、允许土地分宗办证,还是加强信贷、收购中低价位商品房,都是降低开发商资金成本的“活血”良药,能够明显地缓解开发商资金压力,为行业不景气形成的紧箍资金链松绑。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们在10 月22 日报告《景气持续回落,政策松动或超预期》就判断由于行业景气持续回落,未来政策松动将超预期,将出台让开发商资金链喘息的政策:如延长土地开发期限、降低土地增值税税率和预征率、取消预征所得税、减免市政配套费等。
八条建议“对症下药”,条条触动了行业发展的软肋,但细节亟待完备
一、 关于税费:建议土地增值税和企业所得税由预征改为售后征收,以缓解开发商资金流动性紧张状况,并暂停土地增值税清算工作,全面清理政府各项收费项目及其收费标准,切实减轻企业负担。目前,房地产开发企业土地增值税和企业所得税基本上是按季预征,全国主要大中城市土地增值税预征率大多为:普通标准住宅按销售收入1%预征,别墅为3%,其他类型房产为2%;国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定,对住宅(非经济适用房)的预售收入,省级地区按预计利润率不低于20%、地级市及郊区按不低于15%、其他地区则按不低于10%的标准预缴企业所得税。我们粗略估算,前三季度全国房地产开发企业预缴土地增值税约159 亿元,预缴所得税约136 亿元,两项预缴税费金额都较为庞大。
二、 关于金融服务:建议加大金融支持服务力度,鼓励金融机构进一步加大房地产信贷有效投放力度。今年1-11 月,全国房地产开发企业利用国内贷款同比增速比去年同期放缓26.8 个百分点,增速远低于开发投资增速,表明前11个月开发贷款受到严格控制,房企资金压力较大。此条建议若得以落实,将改善明年开发商的资金面。