内容摘要:
这是宏观对冲系列专题报告的第七篇,这篇报告主要对本轮房地产周期的调整幅度进行预测,主要结论为目前全国住宅价格大约高估10%;部分中东部省份如江西、山西、河北房价高估程度较高,未来地产调整幅度可能相对更大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
住房自有率(home ownership rate)就是自住房与居住房的比例。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)自上而下的对住房自有率进行分析,其影响因素大约可以拆解成两个:一是人口,不同年龄段的人口其住房自有率也不同;二是购房决策,影响购买住房决策的因素大约包括实际使用成本、信贷可得性、可支配收入等影响。
实际使用成本(real user cost)就是消费者购买房屋所产生的成本支出,一般实际使用成本对住房自有率的影响最大。可支配收入越高,消费者承受月供的额度也越高,因此会支撑住房自有率走高。按揭可得性也会影响住房自有率,如果按揭总体额度有限,在住房需求旺盛的条件下就会推高按揭利率,从而对住房需求有抑制作用。
从各省的城镇住房自有率差异看,影响住房自有率的最主要因素是房价。影响购房决策最主要的因素是实际使用成本,实际使用成本就是房屋价格乘以税后按揭利率并用房屋支出外的通胀指数进行缩减。房价、按揭利率、通胀这三个变量中房价差异明显是影响各省实际使用成本差异的核心。2010年房价差异可以解释城镇住房自有率差异的一半左右。
对房价的影响因素,长期来看与人口、可支配收入、抵押贷款利率等因素有关,短期与房屋过剩程度(空置率)、经济表现等因素有关。
首先,常住人口增速对房价有明显影响,2000年至2010年人口增速与房价有比较明显的正相关关系,人口增速大约可以解释2013年房价的60%。其次,可支配收入也对房价有明显影响。使用剔除西藏的30个省份的可支配收入与房价,可以发现可支配收入大约可以解释房价的78%。
可支配收入与按揭利率的比与房价在长期内存在较为稳定的关系,可以用来模拟均衡的房价水平。根据2014年2季度的数据,我国总体房价高估了10%。如果假定本轮周期中房价调整幅度与上次类似,即随后房价低估的幅度几乎与此前房价高估的幅度相当,那本轮地产调整全国房价大约会下滑25%左右。
2013年4季度,剔除西藏的30个省份(含自治区和直辖市)中,房价高估程度最高的5个区域依次是江西、山西、青海、云南、河北;高估程度最低的5个区域依次是海南、天津、辽宁、吉林、江苏。从分布上来看,主要东部区域和中部区域房价高估程度都在5-15%之间,部分中东部和中西部省份房价高估程度较严重,超过15%的水平。