2014-2020年：中国房地产市场需求的中长期分析
        1998年住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，房地产供求数量和关系变化巨大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】时至今日，已经形成体量巨大，结构复杂的房地产市场。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）但由于缺乏完整准确的统计指标和数据以及统一的统计口径，房地产市场的分析和计算存在巨大商榷空间。同时，我国的房地产市场无论从制度还是市场本身都在经历着剧烈的变革，因此对于未来房地产市场的判断和预测也显得更为困难。然而，我们还是可以从大的趋势着眼，基于房地产市场普遍规律、我国发展现状以及国际经验借鉴，对2020年左右的中国房地产市场、特别是住宅市场的供需关系进行研究和展望。
        1、2014-2020年我国城镇住房市场的需求预测
        城镇居民新增住房总量主要取决于人口数量、城镇化率、人均住房面积、家庭结构等因素，以及原有城镇居民的改善性住房需求。尽管2014年以来，房地产市场持续降温，并进入下行调整期，但在新型城镇化的背景下，未来房地产市场需求仍将有一定保证。预计在本轮房地产市场调整完毕之后，刚性需求、改善性需求、拆迁改造需求仍将进一步释放。
        若不考虑投资性需求，2014-2020年住房市场需求将新增114.66亿平方米，年均新增16.38亿平方米。其中，新增城镇人口住房需求37.38亿平方米，现有人口改善性住房需求37.28亿平方米，拆旧改造住房需求40亿平方米，未来住房需求仍有一定保证。
        2、依据一：新增城镇人口将带动大量购房需求
        2013年，我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，未来还有很大的发展空间。
        根据新型城镇化规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。根据2014年7月30日发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中涉及的对城市规模的重新设定和对户籍政策的调整要求来看，50-100万人口规模的城市户籍政策基本全面放开，100-300万的根据条件个人可以申请登记常住户口，300-500万的根据条件实行适度控制规模的积分落户政策，500万以上人口的城市则实行严格控制规模的积分落户政策。各类规模的城市落户政策均规定了合法稳定住所要求，尽管租赁也被视为合法稳定住所，但从预计的具体落户政策的积分执行细则和个人实际住房需求两个方面角度考虑，住房购买需求依然具有刚性，另根据对全国所有城市人口规模考察后可知，100万人口以上城市占有绝大多数比重。因此假定，未来几年到2020年，新增在城镇落户的1亿农业转移人口和其他常住人口将产生与之对应的庞大新增住房需求，为住房市场发展提供长期需求潜力。
        考虑到城市人均住房建筑面积这一指标构成为住宅建筑面积÷居住人口，其中居住人口是指报告期末与住宅统计口径一致的、当地公安部门统计的户籍人口。因此，这一指标口径与上述分析高度吻合。若以2012年城镇人均住房建筑面积32.91平方米、2014-2020年共计新增城镇人口1亿人计算，未来几年共计新增住房需求将超过32.91亿平方米，平均每年4.7亿平方米。考虑到城市人均住房建筑面积将呈现动态增长趋势，根据预测模拟，2020年将达到39.42平方米。2014-2020年该指标的平均数约为37.38，据此计算的新增住房需求将达到约37.38亿平方米，年均增长5.34亿平方米。值得再次强调的是，城市人均住房面积采用的是户籍人口指标，而平时许多城市人口指标为常住居民指标，这种统计口径上的差异不仅导致了不同报告计算的结果不同，也直接影响对本报告预测结果的理解。