导言:  中国人民银行颁布中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        政策的力度看似超预期，尤其对投资性需求的三套房信贷审核
        本次央行放松房地产市场调控政策的重点有三：首先，对于首套住房，依旧按照先前的政策基调不变，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；其次，政策放松了居民购买二套房的限定标准，把原来政策中“无论是否贷款、只要拥有房产记录再次购买就按照二套认定，并规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1  倍”的标准改成此次“政策将对拥有1  套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，这意味着部分还清购房贷款的改善型需求再次购房首付可以从政策前的60%降到30%，利率享受0.7  折优惠。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）第三，新政策默许以前严格控制的投机性购房行为。允许还清三套及以上购房贷款的购房者可以再次申请贷款购房。
        地产政策为何此时放松？实体经济内生动力类似与2008  年
        地产政策的大幅放松背后是经济增长内生动力的疲软。目前的宏观经济增长内生动力仅好于2008  年全球金融危机时期。一组数据可以进行简单的比较，2014  年8  月份工业增加值增速将为6.9%、制造业投资增速为11%、固定资产投资增速为13.1%，而2008  年金融危机是相应的数据分别为5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依旧维持在10%左右的增长，但制造业投资增速显著低于2008  年危机时期。在本次地产调控政策放松之前，46  座限购的城市中，已经有41  座取消限购政策，但多数城市放松限购销量只是昙花一现，楼市成交量并未因取消限购出现复苏与回暖。基于去年6  月份第二周到9  月份第一周房地产销量低基数，今年同期地产销售维持低位徘徊，9  月份下半月销售增速继续下滑，传统的销售旺季“金九银十”并未出现。从房地产行业数据来看，新开工增速1-8  月份一直处于-10%增长，而2009  年也仅仅只有9  个月新开工面积增速处于负增长，施工面积增速维持11-12%左右的水平，显著低于2008  年-2009  年危机时期。决策层十分清楚，倘若今年9  月份与10  月份地产销售量增速维持目前水平，房地产投资乃至固定资产投资增速将震荡下滑至年底甚至明年上半年。
        单一地产政策效果有限，货币政策将进一步放松
        部分投资者认为本次地产放松政策超预期，尤其是对房地产投资性需求的默认，力度甚至大于  2008  年。
        这种理解可能夸大了本次地产调控政策放松的效果。首先，本次房地产交易税费并无优惠。其次，回顾历次地产调控政策的宏观背景，地产调控政策的效果与其他宏观变量休戚相关，尤其是信贷政策与利率水平。从货币政策来看，目前M2  增速与信贷投放依旧处于偏紧状态，房贷在银行的诸多贷款中也并非最优质资产，我们认为本轮房地产市场调控政策对地产销售肯定存在一定的正面作用，但整体效果倘若没有进一步的货币数量放松与降息举措，效果有限。从房价收入比、人均住宅存量与宏观货币条件来看，本轮地产放松对销售量以及价格的提振与2008  年难以相提并论，目前简单的信贷政策放松对房地产市场刺激效果有限。我们认为随着地产放松政策效果低于市场预期，制造业产能周期调整继续与库存水平堆积，货币政策进一步放松包括降准、降息是大概率事件，具体的时间节点可能在四季度末或明年一季度。