􀂄  公司今日披露  11  月销售数据：销售面积42.1  万平米，销售金额35.7  万平米，每平米销售均价8480  元，同比分别增长3.4%，-15.6%和-18.4%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】环比10  月份分别增长-9.3%，6.6%和17.45%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司前11  个月的累计销售面积与销售金额分别为490.9  万平米与425.3  亿元，同比分别下降8.6%和7.9%。总体而言，公司销售情况延续了今年8  月以来累计销售面积同比负增长的局面。
􀂄  全国主要城市在  11  月基本都出现销售环比大增，而各地11  月份销售情况较好的楼盘共同特点基本都是当月新推盘的项目，并且价格下降的比较到位。我们分析万科11  月份的销售数据并没有与各地楼市同步环比大增，主要的原因在于公司在11  月份的新开盘项目较少，公司主要销售以往已推盘项目。
􀂄  在销售的区域构成上，11  月份珠三角对公司贡献最大，销售面积与销售金额分别为16.4  万平米与17.3  亿元，占比分别达到39%和48%。其次为长三角和环渤海。不过，从我们跟踪的数据来看，公司在各地虽然都有销售较好的楼盘，但基本也都有销售较差的楼盘。比如广州金色城品，销售率仅22%；深圳金域东郡销售率也仅24%；北京东台居(万科公园5  号)销售率仅3%；而上海万科阳光苑(花园小城)也只有37%。我们认为这些数据反映出，尽管公司总体销售策略从楼市开始调整以来就及时地做出了调整，但具体到个别楼盘销售策略的调整上，或者说销售业绩上并不都尽如意。
􀂄  公司  11  月新获得一个项目储备，至此公司今年共获得项目储备权益建面510  万平米，平均楼面地价1982  元/平米。公司需支付的地价总额为110亿元，约占公司同期销售回笼资金的29%。基本保持了与上半年一致的拿地速度，也体现了公司“量入为出”，保持合理存货状态的策略。
􀂄  预测公司  08  年及09  年EPS  分别为0.38  元及0.42  元。对应PE  分别是21X  与19X。公司每股NAV  为5.24  元，P/NAV  为1.5X。从估值角度，公司股价并没有被低估，相对于其他房地产公司尚有一定溢价。从四季度房地产股反弹以来，公司股价涨幅已达64.58%，我们认为股价上涨的主要动力在于政策变化带来的市场预期的变化。基于市场仍在预期更多的政策出台，我们判断房地产股继续反弹的空间仍在。但提醒投资者注意估值风险。