事件:
2014年8月份公司实现销售面积140.3万平方米,销售金额152.4 亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
投资建议:
销售小幅放量,同比增长略超预期:公司8月实现销售面积140.3万平方米,比2013年同期上升5.49%,环比上升2.63%;实现销售金额152.4亿元,比去年同期下降0.26%,环比下降14.41%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)8月公司推盘量开始放大,销售数据环比恢复符合预期。同比角度看,公司销售金额较去年基本持平。考虑当前多地已开始陆续放松地产调控,我们预计公司全年销售超2000亿属大概率事件。
1-8月公司实现累计销售面积1098.2万平,同比增长13.5%;实现累计销售金额1294.7亿,同比增长14.65%。从销售均价看,8月销售均价为1.09万元/平,与今年1月1.42万元/平销售价格相比有所下降。
当月新增项目2处,土地投资持续降温,小股操盘项目增多。8月公司新增项目权益建面54.82万平,土地权益投资11.23亿。公司2014年1-8月新增权益建筑面积375.98万平;新增权益土地投资124.38亿。截至8月公司土地投资金额相对去年累计回落19.3%。进入6月后,公司连续两月单月土地权益投资较少。考虑到市场下行期土地降温是大概率事件,以上策略将为公司未来取得更有利地块打下基础。此外,公司小股操盘项目明显增多也是投资下降的原因。考虑当前土地储备足够满足公司销售需要,我们预计公司2014年土地投资额将以保持现有规模为主。
合伙人持续增持,重申股东结构改变将带来公司估值国际化:8月29日公司公告合伙人继续增持公司股票。考虑此前6次增持,万科合伙人已累计持有公司总股本的2.34%,为公司前三大股东。合作人持续增持不仅有利增强投资人对万科信心,更体现出万科合伙人与公司未来发展共同进退的决心。中报显示外资股东和公司事业部合伙人已成万科A前三大股东。本次增持将继续维持万科合伙人大股东地位。考虑HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份为其代理的在HKSCC OMINEES LIMITED 交易平台上交易的万科H 股股东账户的股份总和,万科合伙人实际上是公司第二大股东。我们认为股东结构转变体现出海外资金和万科员工对公司中长期发展的认可,将对万科A未来估值国际化起到积极影响。万科A虽不是沪港通直接标的,但其行业龙头地位仍将吸引长线资金关注。截止9月3日,万科A、万科企业和中国海外2014年PE分别是5.56倍、7.03倍和7.89倍。
投资建议:目标价12.83元,维持“买入”评级:我们在2013年行业深度报告《打破地产估值柏林墙》中指出A股地产龙头公司估值溢价将成为未来趋势。目前公司B转H已成功实施,估值国际化接轨将成为万科未来股价趋势。考虑龙头企业市场集中度提高、优质公司治理、股东结构的不断改善,我们认为万科合理估值应该与H股龙头公司接近,2014年合理估值在7.5倍上下。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元,RNAV在15.2元。按照公司9月3日9.5元股价计算,对应2014和2015年PE为5.56倍和4.63倍。给予公司2014年7.5倍市盈率,对应股价12.83元,维持对公司的“买入”评级。