投资要点
        限购政策没有放松迹象，利率下行或可期
        近期虽然市场有上海限购政策放松的传言，但实际执行上没有放松的迹象，政府更关注保障房建设，预计将在2017-2018年进入保障房供给高峰，将对刚需市场有一定冲击。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】按揭利率除农行从8月1日开始执行95折利率以外，其他银行没有明显松动，还维持观望状态。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）建行“认房不认贷”仅是内部讨论文件，并没有实际执行。放款速度较之前没有明显区别，普通住宅约需要1个月左右的时间，高端产品放款速度还要更长。
        政策包括按揭贷款都可能向有利于市场的方向变化。
        1-7月住宅成交量下滑超3成，7-8月市场信心有所恢复
        今年1-7月住宅供应648万方，同比上涨8%，成交464万方，同比下跌32%。成交量下跌主要由于今年年初提出分类调控后，4-5月并没有实质性的政策出台，且有降价预期，导致市场观望，而6-7月又受制于市场新推盘较少。8月之后上海市住宅市场信心恢复，开发商开始备战金九银十，8月下旬推盘量已经开始回升，上周末推盘11个，而此前的一段时间内每周推盘在4-8个左右。
        普通、中端、高端市场各有特点
        普通住宅（25000元/平以下）1-7月份成交298万方，同比下滑3成。这部分购房者对性价比，房价预期等影响比较敏感，4-5月份有降价言论，虽然实际降价的项目并不多，但降价预期导致成交量低位，而6-7月上海周边城市包括杭州、苏州等城市限购放松或取消，市场信心回升，7月之后成交量开始回升。户型结构上以90-100平面积段为主，供求比和去化周期相对合理。9-12月份预计政策不会加码，且按揭利率可能松动，这种情况下普通住宅成交量将有所放量。
        中端住宅（25000-45000元/平）1-7月成交144万方，同比下跌29%，中端住宅2013年以来供求比一直比较高，今年1-7月供求比达到1.55，整体供过于求导致局部竞争激烈。结构上也是以90-100平的改善需求最多，占比4成左右。中端产品去化周期一般为10个月。中环位置价格4-5万元/平米的项目较多，是中端住宅供给量最大的区域，竞争最为激烈，1-7月销售额12亿左右的项目有15个，中环附近有10个。
        高端住宅（45000以上）又分为高端公寓与高端别墅两类，高端公寓在上半年贷款偏紧情况下，抗压能力较普通住宅和终端住宅更强，1-7月份供应和成交同比上涨，但因为供应放量，竞争加剧，均价较去年小幅下跌。供需风险较高，平均去化周期都在1年以上的。成交中以1000-1100万/套为主力价格区间。高端别墅仍是稀缺产品，除了个别低价跑量的项目外，多数还是采取高溢价满销售的策略，1-7月份总价2000万以上别墅项目成交价格同比上涨6-7%。
        库存压力依然较大，9  月可能会因供给放量而迎来成交高峰市场库存高位，且还在往上走，9-10  月开发商还会集中推盘，因此库存压力依然比较大。目前市场有信贷放松的预期，但利率没有实质性下行，且市场因为周边市场限购放松导致价格预期下行的空间不大，这种情况下预计8  月份成交不会有明显放量，而9-10  月开发商会集中推盘，导致局部竞争压力加大，成交量可能会迎来高峰。
        本地开发商绿地稳坐头把交椅，全国性大型开发商紧随其后1-7  月上海市场销售额前五名企业分别为绿地，万科，保利和华润。绿地是万科在普通住宅和中端住宅市场规模占比高，其作为上海本地开发商，在土地储备方面优势较大。融绿的特点是长销品快周转的能力突出，其在高端产品去化上有优势，上半年推出的多数项目均价都在45000  元/平以上。
        上海万科1-7  月签约额78  亿元，主要项目去化率均在60%以上上海万科1-7  月签约额约78  亿元，在上海市场的市占率为5%，在整个万科集团中的比重约为8-9%。主要项目去化率均在60%以上，基本没有做实质性的降价促销。因为工期问题，8  月份可售项目短缺，9  月之后推盘量加大。
        上海万科有两个项目进行跟投，员工参与度较高
        截止8  月12  日，公司员工跟投金额约3000  亿，上海万科有两个项目进行跟投，参与员工约6-7  成，参与度较高。