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浦东金桥研究报告:海通证券-浦东金桥-600639-半年报点评:净利润小幅增长,定增融资投入临港项目-140901

股票名称: 浦东金桥 股票代码: 600639分享时间:2014-09-01 15:51:23
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 涂力磊,谢盐
研报出处: 海通证券 研报页数: 7 页 推荐评级: 增持
研报大小: 342 KB 分享者: xia****r15 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件:
  公司公布2014年半年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】报告期内,公司实现营业收入9.62亿元,同比增加45.97%;归属于上市公司股东的净利润2.17亿元,同比增加10.13%;实现基本每股收益0.23元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
  投资建议:
  公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。
  此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年8月29日,公司收盘于11.12元,对应2014、2015年PE分别为19.97倍和16.35倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。
  主要分析:
  1.上半年,受5-7和5-11商务楼在建工程出售的推动,公司营收增46%,该项目毛利率较低使得净利润增幅为10%:2014年上半年,公司实现销售开发区5号地块的5-7和5-11商务办公楼在建工程获得收入4.09亿元,受此影响,报告期内公司实现营业收入9.62亿元,同比增加45.97%;由于该项目属在建工程毛利率较低,这使得报告期内公司实现净利润2.17亿元,同比增加10.13%。
  上半年,公司项目进展情况为:啦啦宝都(Lalaport)项目正全面推进设计工作;现代产业服务园(II期)地铁板块项目,完成地下挖土工程,完成地下结构一层半的施工目标;临港碧云壹零项目,完成桩基工程结算审价工作,工程施工招标工作进行中;碧云公馆项目,完成室内粗装饰工程,室内精装饰招标工作正在进行中。公司各类物业平均出租率及按面积加权的平均租金分别为:住宅出租率约92%、租金约4元/天/平;厂房、仓库出租率约81%、租金约1.2元/天/平;办公楼出租率约96%、租金约3.1元/天/平;研发楼出租率约68%、租金约3.4元/天/平;商业出租率约95%、租金约3.1元/天/平;酒店出租率约59%、租金约5.7元/天/平。
  2.2014年,公司预计实现预算现金收入19.3亿元,比上年增加35%。2014年,公司力争实现预算现金收入19.29亿元(不含筹资性收入),其中,销售收入8.66亿元,租赁收入(含酒店)10.11亿元。由此,我们测算公司将实现预算现金收入增加35.02%。同时,预算安排10亿元土地储备资金,打造未来产业园区,选址包括临港、金桥区域等,实现可持续发展。
  公司定向增发注入联发公司39.6%股权,同时募集9.34亿元资金投向临港碧云壹零项目及补充流动资金。联发公司注入地块平均估值仅5600元/平,远低于周边地价;相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置佳。
  1)拟募资30亿元注入联发公司39.6%股权。2014年2月24日,公司七届董事会第二十六次会议审议通过了《上海金桥出口加工区开发股份有限公司非公开发行A股股票预案》议案。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东金桥集团在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为2014年2月26日。本次发行股票价格不低于10.27元/股(若通过询价方式无法产生发行价格,则金桥集团按10.27元/股认购公司本次非公开发行的股票),发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为20.66亿元。预计本次非公开发行可募集的现金不超过9.34亿元(含发行费用),用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。
  本次注入资产为集团公司拥有的联发公司39.6%的股权。联发公司拥有"金桥"、"碧云"两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。截至目前,联发公司拥有在营物业总建面(含地上和地下面积)约65.42万平;同时拥有待建、拟建及在建面积约33.20万平。
  此次注入资产对应物业价值未来存在较大升值空间。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其20.66亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5600元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10747元/平米。
  

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