事件：
　　公司公布2014年半年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】报告期内，公司实现营业收入25.37亿元，同比下滑36.29%；归属于上市公司股东的净利润1.32亿元，同比下滑74.87%；实现基本每股收益0.13元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平（目前已启动78.58万平），有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日，公司收盘于28.07元，对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV，即33.68元作为6个月目标价，维持“增持”评级。
　　主要分析：
　　1．上半年，受土地和房产转让较少影响，公司营收下滑36%；而租售毛利率较低且费用支出增加使净利负增长75%：去年上半年公司确认土地转让收入15.95亿元，本期没有。受此影响，2014年上半年，公司实现营业收入25.37亿元，同比下滑36.29%；同期，公司实现净利润1.32亿元，同比下滑74.87%。
　　2．2014年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目，加快培育自贸区商品保税展示交易功能：截至2014年2月，公司新发展公司以9650万元的价格向北八道投资控股有限公司成功转让G13-03地块的土地使用权。报告期内公司全部确认该项收入。2014年4月，公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司，注册资本金为3000万元，公司持有40%股权，招商置业持有60%股权。项目公司成立后，公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带，土地面积为5.12万平，综合容积率为4.0，商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路，南至洲海路北侧绿化带，西至兰嵩路，东至高恒路，土地面积为2.79万平，综合容积率为3.0，商业金融业和商务办公用地。我们认为，公司通过引进招商置业公司合作开发项目，有助于公司缩短项目前期开发周期，减轻项目开发的资金压力，加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。
　　2014年8月，公司审议通过《关于启动森兰？外高桥A2-3地块商品住宅项目的议案》。A2-3项目地块位于森兰？外高桥项目南部的国际居住区内,毗邻东靖路地铁站。地块北侧为小学，南侧为东靖路，西侧为张杨北路70米绿化带，东侧为兰谷路；占地面积为1.61万平，容积率2.0，属居住用地，地上计容建筑面积为3.21万平（其中约5720.06平米为需移交给政府的配建商品房），总投资预计约为6.90亿元。
　　3．2014年以来，公司增资相关公司以增强上海自贸区贸易便利化功能：2014年1月，公司以5402.54万元收购了上海外高桥物流开发有限公司36.67%股权。收购完成后公司合计持有其股权升至90%。物流开发公司主要代浦东新区土地储备中心开展土地的前期开发，储备中心在土地收储出让后，以部分土地出让金支付给物流开发公司作为收入。2014年8月，公司审议通过《关于公开挂牌转让上海外高桥新市镇开发管理有限公司6.13%股权的议案》，新市镇公司2013年底的评估价为3792.97万元。2014年8月，公司公告称，公司于2014年7月24日至8月22日期间，通过上交所累计出售太平洋证券（股票代码：601099）股票1321.48万股，成交金额为9251.39万元，扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5676万元。本次出售股票后，公司尚持有太平洋股份794.79万股。2014年8月，公司拟对上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司增资8000万元（其中用于营运中心增资上海外高桥进口商品直销中心有限公司6000万元、营运中心增资上海外高桥医药分销中心有限公司1050万元、补充营运中心流动资金950万元），增资完成后该公司注册资本将由1亿元上升至1.8亿元。我们认为，该增资将有助于增强上海自贸区贸易便利化功能。
　　4．根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算，公司项目合计752万平，合计权益净资产值311.8亿元：2014年4月9日，公司公告了在中国（上海）自由贸易试验区内的物业资源储备情况。我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况，以及公司近年来销售情况，假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米，上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算，则可知公司现有合计752万平（其中，上海自贸区内的已建物业面积约281.38万平，在建物业面积约36.58万平，未建物业体量约为204.53万平）的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。
　　5．公司将力争2014年实现净利润6.56亿元，多举措推进自贸区建设：公司在今年半年报中披露，下半年，公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让非主营股权投资项目等举措，力争全面完成6.56亿元的全年净利润指标。下半年，公司将以中央商务区为重点，进一步完善区内商务配套布点；加快物业的新建和改建工作；打造总部经济，培育第二批亚太营运商计划企业；大力引进融资租赁等自贸区试验项目；探索搭建"跨境投资服务平台"。继续加快森兰商都二期、特色商业街、D1-4等重点项目的建设。抓紧启动能源中心项目的开发与建设。推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术俱乐部项目的建设。进口商品直销中心将借力进口商品网、跨境通等平台，探索线上线下融合的跨境贸易电子商务平台的发展；继续加快自贸区进口商品国别交易中心建设。
　　6．投资建议：定向融资推进五大平台建设，自贸试验区建设下公司有望受益五大利好，给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平（目前已启动78.58万平），有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日，公司收盘于28.07元，对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV，即33.68元作为6个月目标价，维持“增持”评级。
　　7．风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。