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世茂股份研究报告:海通证券--世茂股份_跟踪报告(买入维持)-061130

股票名称: 世茂股份 股票代码: 600823分享时间:2006-11-30 09:50:33
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 张峦
研报出处: 海通证券 研报页数:   推荐评级: 买入
研报大小: 131 KB 分享者: b****b 我要报错
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【研究报告内容摘要】

事件1:11 月25 日世茂股份召开了内地投资者见面会,董事长许荣茂先生、世茂股份的总经理管红艳女士,副总兼董秘葛卫东就世茂福州、南京、华东商城和上海大都会项目,与机构投资者进行了充分的沟通,回答投资者所关心主要问题。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
事件2:11 月27、28 日海通证券在上海召开以“和谐市场、成长蓝筹”为主题的2007 年度投资报告会。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)世茂股份的总经理管红艳女士,公司副总兼董秘葛卫东先生在上市公司交流会议中向与会的多家机构投资者介绍了公司发展近况,并就大家关心的问题进行了充分交流与解答。
    以下是我们整理的会议纪要,我们维持原先的观点及业绩预测,继续给予公司“买入”评级。
    未来世茂集团下三家上市公司发生整合的可能性。世茂集团目前有三家上市公司,其中有两家H 股,世茂房地产(0813HK)和世茂国际(0649 HK)和A 股世茂股份(600823)。三家公司的定位主要从规模上区分的,世茂房地产(目前流通市值约390 亿元)主要开发规模大于20 万平方米以上的项目,世茂国际主要开发世茂集团在海外市场的房地产项目,世茂股份主要开发规模小于20 万平方米住宅项目和规模小于10 万平方米商业地产项目。在回答三家上市公司是否存在整合的可能时,许先生表示,一切都在变,但是保护世茂股份投资者的利益是不会变的。
    世茂股份未来的定位。
    世茂股份未来定位:长三角、环渤海湾以及经济发达的沿海区域的中高端住宅产品。世茂股份发展战略也是全国性的,但是其资金规模制约了其快速发展。
    世茂股份主要项目的股权比例是否会改变?许先生明确表示不会变。南京世茂滨江新城和福州世茂外滩花园最新进展。目前正在开发南京世茂滨江新城,总建筑面积150 万平方米。三期的土地是一起拍卖拿到。其中一期建筑面积50 万平米的土地已经交付,1 号楼2006 年底入主,目前销售均价为10000 元/平米毛坯房价格8500 米,精装的价格超过10000 元。由于建造和采购成本不高,因此毛利率较高。南京项目要保留大约30 万平米商业地产。
    福州世茂外滩花园项目位于闽江边上,周围有游艇俱乐主题公司,周边环境较好。福州的土地目前只签订了一期。福州(一期)25 万平米建筑面积2006 年竣工,二期目前还没有拆迁,三期未启动。一期当时土地的价格为1200 元/平米,最后销售均价为9500 元(当时福州市均价为5000-6000 元)。其中毛坯房起价6000 元,精装修起价为10000-13000 元(当时福州市均价为3000-4000 元),因此福州世茂一期的毛利率较高。福州一期保留了大约几万平米的商业地产。
    这两个项目将保留了一部分长线项目商业地产,公司认为在资金充足情况下,投资回报长的项目是很好的投资选择。
华东商城项目进展顺利。该项目建筑面积约为10 万平米,其中地价+建造成本大约在5000 元/平米,预计每平方米每天租金大约在2-3 元,大约10 年左右就可以收回,同时物业升值也在加快。
    上海国际大都会项目规模、经营方式。该项目是目前南京路上剩下的可改造不多的项目之一,前面是原来的万象商都(目前土地属于世茂)、后面是6 幢石库门房子(其中2 幢属于世茂)和大光明电影院。因为地段比较敏感,还涉及到建筑保护问题,所以项目规划要与政府规划要吻合,因此审批中设计的环节比较多,大约需要20-30 亿的投资,是个长期的收
租项目,目前公司正在努力推动该项目,该项目建筑面积大约10 万平米,该项目预计2007 年开工,将全部用于出租。
    融资计划和股权激励方案的进展。
    目前各种融资方式都在考虑之中,但是关键是项目能够批下。股权激励计划正在设想中,主要考虑管理层如何和公司共同成长。
    2006 年业绩展望。
    预计2006 年公司主营收入有望实现18 亿元,主要来自福州和南京项目,结算面积预计在17 万平米。
    盈利预测与投资建议。
    根据海通业绩预测模型,2006-2008 年每股收益预测值得分别为0.40、0.49 和0.70 元,未来三年公司业绩增速较快,目前价位低估,因此我们维持“买入”评级。
    主要不确定因素。
    未来几年业绩将受到南京高端住宅市场的政策变动和市场波动影响。南京世茂滨江新城的规模较大,是公司未来几年业绩的主要来源;昆山商城项目的规模较小,所以昆山商用地产的波动对公司业绩影响要小于南京高端住宅市场波动对公司业绩的影响。行业政策性风险依然存在,但由于公司开发的主要是住宅高端产品,消费需求的刚性
较大,我们认为销售风险小于中低端住宅产品。

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