2014 年6 月房地产板块下跌0.7%,跑输大盘1.1 个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】6 月初板块连续下跌,后受银监会表态支持首套房贷和部分城市实施地产放松政策,板块伴随大盘一同走出一波反弹。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)中旬受到新股发行和市场对房地产市场担忧影响,板块持续下跌。下旬板块受到万科成功转版影响,板块回升明显。2014年初至今,房地产板块下跌0.2%,同期大盘下跌7.1%,板块相对收益6.9%。
6 月市场销售走低,环比下降16.5%,同比下降19.0%,累计同比下降12.3%,一线城市环比回升明显,但二线城市环比大幅下降。龙头及重点公司6 月销售额预计548 亿元,环比上升31%。1)6 月申万跟踪48 大城市一手房合计成交179150 套,环比下降16.5%,同比下降19.0%,累计同比下降12.3%,本月环比下降;一线、二线、三线城市分别成交26485 套、99522 套,53143套,环比分别上升9.2%、下降23.9%、下降10.7%,一线城市环比回升明显,但二线城市环比大幅下降。2)6 月申万跟踪18 大城市二手房合计成交43903套,环比下降8.0%,同比下降16.5%,累计同比下降41.3%。一线、二线、三线城市分别合计成交11548 套、22419 套、9936 套,环比分别下降5.2%、下降14.2%、上升5.7%。
由于推盘逐渐增加及销售速度下降,库存上升较快,去化周期12.6 个月,较上月上升1.4 个月,连续四个月大幅上升。6 月申万跟踪18 大城市住宅可售套数合计852739 套,环比上升3.6%,去化周期12.6 个月,较上月上升1.4 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为266442 套、402999套,183298 套,去化周期分别为10.6 月、13.1 月、15.1 月,较上月分别上升1.0 月、上升1.7 月、上升1.0 月,二季度推盘逐渐释放,而去化速度保持低位,导致库存上升较快。
6 月土地市场大幅降温,溢价率逐渐下降。成交面积环比大幅下降9%,土地出让金环比下降5%,溢价率16.41%。6 月全国300 城市土地成交面积14058万方,环比下降9%,同比下降39%,1-6 月成交面积99174 万方,累计同比下降16%;6 月全国300 城市土地成交金额1606 亿元,环比下降5%,同比下降32%,1-6 月成交金额12441 亿元,累计同比上升0.3%。截止6 月底,全国土地溢价率16.41%、住宅用地溢价率17.42%,较上月分别下降0.74、0.99 个百分点,土地成交溢价率稳步下降。
下调全年销售面积预测至2%,维持投资14%、新开工-2%的增速预测。
投资建议:受制于六月银行季末资金趋紧的影响,六月销售面积显著下降,显示目前全国范围内量价仍处于深度博弈中,但龙头公司通过促销仍实现了环比大幅增长,我们认为全年的关键节点是在七八月,如果出现定向宽松致按揭执行利率有所下行,则累计降幅能有所收窄,建议关注北京城建、万科、华夏幸福、阳光城、世联行。本月销售的降幅加大可以反映目前观望情绪的加重,目前房地产市场处在价格和销量的深度博弈点,但我们认为下半年,可能出现的定向宽松政策可以使按揭执行利率有所下降,在销售量上仍能有一定的反弹,我们略微下调全年房地产销售面积预测至同比增长2%,建议关注:万科、北京城建、华夏幸福、阳光城、世联行。