在过去的一年中住房市场数据令人失望,第一季度尤其如此。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】不利的天气状况、按揭利率走高以及严格的信贷标准等因素共同造成了住房市场和按揭活动的疲软。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
随着天气的拖累消退,4/5月份住房市场活动可能会改善。此外,我们还看到了更根本的好转,因为我们的分析显示来自去年按揭利率上升的拖累如今应该会消失。不过,住房市场只可能以较为缓慢的步伐复苏,因为按揭贷款的可获得性仍未见起色。
在下行假设下,我们估算若今年剩余时间里住房市场活动未能复苏,则可能将2014年下半年的实际GDP增幅抹去大约0.5个百分点。虽然这一潜在降幅显著,但预计年内GDP平均增速仍能达到接近3%的水平。
在经历了今年年初的严寒之后,近几周的美国经济数据显著回升。但是,住房市场数据是个例外。我们在本篇日评中探讨以下三个问题:(1) 今年一季度住房市场出了什么状况?(2) 较之我们的住房市场预测,现在境况如何?(3) 住房市场的下行假设对我们的2014年年内实际GDP增速预测意味着什么?
今年一季度住房市场出了什么状况?
今年一季度住房市场数据普遍走软。图表1显示,与一年前相比,虽然开工许可和建筑商信心数据略有好转,但是住房开工、销售和按揭申请均大幅走软。考虑到新屋开工及销售曾在2013年一季度到2012年一季度期间同比反弹10-30%,如今的放缓局面显得格外令人震惊。此外,人口调查局上周发布了月度家庭形成估算数据,其中隐含的一季度家庭形成速度仍不及预期。当大多数住房市场活动均表现明显疲软时,人们难以对其视而不见。
从一定程度上来说,住房市场几乎是经历了一场完美风暴。第一,过去的冬天天气异常寒冷,许多地区在1/2月份接连下雪。第二 ,按揭利率较一年前上升了100个基点。再加之房价的快速上涨,致使购房者承受能力下降,对于首套房购买者来说尤其如此。第三,按揭贷款发放标准仍然非常严格。消费者金融保护局在2014年1月10日颁布了有关还款能力与合格抵押贷款的监管条例。第四,自年初落实的一些调整措施,例如联邦住房管理局(FHA)下调单户型按揭贷款额上限以及《2007年抵押贷款债务减免法》到期等都可能为某些地区的住宅销售带来不利影响。