调研报告
本次我们主要针对中指研究院、佳兆业、深圳控股、华侨城(亚洲)、招商局置地、毅德国际,进行了相应的管理层调研。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其初衷是想通过行业调研,了解以下关键事实:
■房地产行业的产业趋势是什么?不同的企业是否已经有一些战略的思考?■目前影响房地产行业,尤其是住宅开发性企业的市场环境是怎样的?(供需状况、货币的流动性、行业政策等)
■在可以预见的未来三到六个月,这些因素是否会发生一些变化?行业的产业趋势
目前毫无疑问,虽然尚难界定传统的住宅行业走下行产业周期,但可以明确的是,住宅行业的难以持续上演之前10 年的上行周期。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)而几类新型的地产产业类型将逐渐步入较好发展周期:
A:产业地产的发展
B:社区服务业的发展C:城市复兴(旧城改造)的发展目前对于房地产企业的关键融资通道
开发贷款和按揭贷款,尚无明显放松的迹象。开发贷款与按揭贷款都面临需要基准利率上浮,以及获取贷款周期变长的现象。当然,这一事实较之去年年底要为好,但较之去年上半年是为紧的。这在通常的年初信贷为“松”的背景下,很为少见,且目前也难见到积极的信号。
行业调控政策
目前确实部分二三线城市在行业的限购限贷政策上,出现放松。但值得关注的是,这部分城市往往属于市场新增供应过量,而需求由于人口、产业等因素,难以持续增长的市场。即使调控放松,其效果不应过于乐观解读。而限贷政策,则由于本身是银行信贷总量的主动控制,并非是地方政府的限贷政策放松所能左右。
行业供需情况
目前一线城市供需情况是比较好。重点是二三线,尤其是三线城市的供大于求的现象明显。这样的供需特征在未来相当时间内,都不会有所改变。很多地产企业在最近一年多的新增土地储备,已经尽量回避这些城市,也是区域布局上的考量!但目前对于地产企业所需要思考的问题是:之前对于一二三线市场的市场分歧(2009、2011年),在2013年以来,已经不复存在。可以看到一线城市自2013年以来,土地价格是陡峭上升的。现在可能面临最大的挑战是:好的市场,成本已经无法锁定,企业要面临成本的风险;不好的市场,再低的成本,企业也要面临市场风险。
具体而言,我们在几家企业的调研概要中,会得到一一体现。