结算增速保持稳定、业绩增速创新低：在13  年房地产市场销售较为火热的情况下，13  年行业结算收入增长28.5%，增速较往年仍有所增长，表明上市公司结算资源仍有保障；但行业业绩增速仅12.9%，是08  年以后的新低，主要原因是土地价格上涨及房屋售价的制约。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从14  年一季报来看，这种趋势更加明显，由于房价的稳中略降，导致行业净利润水平出现下滑，净利润增速-4.8%，为历史以来第二大降幅。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        毛利率持续下降、费用率稳中有降：行业毛利率自11  年之后呈现明显的下降趋势，11  年行业毛利率为39.2%，13  年全年毛利率33.6%，为七年以来最低；行业净利润率也持续走低，13  年全年净利率水平下降至12.5%；13  年三项费用率稳重有降，得益于企业积极加大海外融资，控制财务成本，使得财务费用率有所下降。14  年一季度以来毛利率水平较去年底有所回升，但仍旧是08  年以来的第二低水平，同时行业的费用率也小幅上升。
        销售压力较大、投资增速大幅放缓：13  年全国商品房销售额同比大幅增长26%，行业所有公司销售回款也大幅增长23.4%；但13  年预收账款增速却为近年来倒数第二低，或将增加后续结算压力。从14  年一季度的情况来看，行业销售回款同比减少8.9%，为07  年以来第二差的增幅，我们预计二季度销售会有所回暖，但仍旧不容乐观。销售的走淡，导致投资支出增幅下降，一季度行业投资支出增速19.9%，虽然高于全国16.8%的增速但却远远低于去年底46.9%的增速。
        负债率不断攀升、负债结构有所优化：行业资产负债率自2006  年起，连年上升，从06  年的63.2%上升至2013  年的75.3%，行业杠杆程度进一步加大，13  年扣除预收款的负债率52.4%，净负债率大幅上升至75.8%，为八年来的最高水平；从结构上看13  年长期借款比重上升，结构有所优化。14  年一季度行业负债率接近80%，创历史最高纪录；净负债率比去年同期大幅上升23.6个百分点，高达89.3%，上升幅度历史最大。
        投资建议：行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战，行业基本面短期难以改善，板块相对收益有限，建议自下而上关注土地改革及龙头公司估值国际化的投资机会。行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战，后续行业放开信贷及调控的可能性仍旧偏小，未来一季度行业仍面临较大压力，后续无论是销售企稳还是进一步下跌，板块均难有相对收益，我们自下而上看好土地改革、龙头估值国际化等结构性机会。建议自下而上关注结构性机会：1）“盘活存量”的土地改革：外高桥、陆家嘴、浦东金桥、空港股份等；2）龙头公司估值国际化的进程：万科、保利。