房地产市场数据的核算与市场风险国际比较
        我们尝试三种口径测算中国房地产市场存量。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】计算的2013  年全国住宅存量大约在180-200  亿平方米。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        以城镇人口计算人均约26  平米，以城镇户籍人口计算人均约为38  平米。不考虑折旧，以2005  年统计公布为准，历年人均新增为新增量，用销售的数据套数面积做基准计算，2013  年城镇户籍人口家庭户均套数约为1.2  套。按照城镇人口计算，家庭户均套数约为0.8  套。房地产市场整体处于相对均衡状态，不存在严重的供求失衡。
        2008  年之后房地产市场价格增速显著高于收入增速，全国房价收入比从15  上升到26，房价相对收入总体呈恶化状态。通过2012  年全球100  个经济体的经济增速与房价收入比数据横向比较发现，高经济增速对应着房价收入比的高溢价不能完全解释中国高房价，这意味着除经济增速外，还隐藏着其他的影响中国房价溢价的因子，相似的经济体诸如印尼。这些因素的改变对房价收入比的高水平可能产生负面影响。
        从金融资产配置角度来看，居民部门依旧有加杠杆的潜力，折旧对需求影响偏正面
        中国有足够的空间化解高房价风险。除经济增长、城镇化等新增因素外。从家庭金融资产配置角度看，理论上居民部门存量可转移的资产对应的房地产市场需求规模可达  10-15  万亿。
        此外，折旧也是影响房地产新增需求的重要因素，不考虑1994  年之前的存量，1994  年-2013  年新增量按照台湾、日本的模型进行非线性折旧，2014  年的折旧量在2.6  亿平米与2013  年销售量的比接近25%，2015  年折旧接近3  亿平方米，存量的折旧在未来几年对市场需求起到正面作用。
        未来中国房地产需求仍存在空间，在整体供求均衡的状态下，如何在市场需求释放的过程中化解高房价风险、规避房地产市场泡沫化是房地产调控政策的重点。
        房地产市场调控政策是缓解高房价风险的关键
        危机前后，中国房地产市场呈现显著的三年一周期的特征。结合居民收入/房价水平和市场需求/供给因素考虑，本轮地产周期调整幅度要显著高于2011-2012  年周期，对应的行业低点可能在2015  年三季度末。
        房地产市场调控政策是缓解高房价风险的关键。中国房地产市场整体供求关系达到均衡，一刀切的房地产调控政策不再合适。  理想的政策组合是：一线城市调控重点在压需求增供给；三四线城市调控在于压供给保需求，化解市场结构性失衡问题。
        目前房地产市场卖方市场特征依旧明显，单向的需求调控造就了房地产市场的强周期性。房地产市场价格相对收入已经达到了一个非常高的水平，传统的单向需求调控政策的风险越来越大。逆周期调控前瞻性十分重要，房地产调控政策可以适当放松，以化解房地产企业拿地等顺周期行为对价格周期性的影响