投资要点：
????????恒大地产日前发布2013??年业绩，公司全年营业收入同比大幅增长44%至940??亿人民币，较我们预期超出17%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】核心净利同比增长33%至83??亿，超预期8%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）当期毛利率从28%增长至29.5%。然而，考虑到土地增值税率增加以及永续债的付息，公司核心净利率下滑0.2??个点至9.3%。更让人惊讶的是，公司每股末期分派股息同比大幅增长187%至0.43元人民币，超过核心净利的70%，相对目前股价更是高达14%的股息率。而这发生在公司持续购地、资产负债表疲弱以及巨大的资本支出压力下，管理层在分析师会议上没有给出如此高派息的原因，也没有对未来股息分派政策给出指引。
????????在2012??年购地策略短暂转向保守后，公司2013??又大幅提速了购地步伐，尤其在下半年大量购买一二线城市土地，其中部分土地代价高昂。全年土地收购费因此同比大幅增长320%至700??亿人民币，相当于全年千亿营业收入的70%。截至年末的未付土地款也因此从2012??年的340??亿增长至570??亿。
????????期末净权益负债比从2012??年的92%下滑至70%，但这是由于公司在2013??年上半年和下半年分别发行永续资本工具60??亿元和190??亿元（第一年综合成本约10.4%），否则年末实际负债率已超出100%。年末公司手持现金为540??亿人民币，其中自由现金流400??亿。公司总借贷为1090??亿，其中短贷为360??亿；而总应付贸易帐款进一步增加至高达1000??亿人民币。
????????与年初给出的指引一致，管理层仅将2014??年合约销售目标定为1100??亿人民币，较去年增长10%；但全年的资本支出预算已经达到1280??亿左右，其中包括建工开支500??亿，其他各项税费400??亿以及土地费380??亿（公司指引全部的570??亿未付款只需在2014??年支付240??亿）。
????????公司主席许家印表示，恒大目前正在从事的各项其它领域业务，包括足球、医院等，都是为了扩大公司品牌影响力、巩固与政府间的关系，从而进一步支撑核心业务房地产开发。许还透露，公司目前为止在矿泉水项目上的投入略超20??亿，预计2014??及2015??年的销售能达到55??亿人民币（息税前利润为14??亿）和120??亿人民币（息税前利润为60亿）。
????????公司在今年一至二月份累计花费42??亿回购16??亿股公司股份，而现在又派发了高达62??亿的期末股息，但与此同时资产负债状况不容乐观。虽然高息率可能会在2??季度支撑股价，但我们对公司的长期发展战略表示担忧。我们维持减持评级，目标价3.75??港币。
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