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房地产行业研究报告:海通证券-房地产行业信息点评:危险的引诱,鸡肋的估值-081023

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2008-10-24 13:46:16
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 帅虎
研报出处: 海通证券 研报页数:   推荐评级: 中性
研报大小: 154 KB 分享者: A型****牛 我要报错
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【研究报告内容摘要】

一、考虑到实际征收中,契税的实际税率已经比名义税率要低,而印花税、个人售房的土地增值税占比极低,所以此次调整的影响较为有限;商业贷款利率、公积金贷款利率的影响一般;最低首付比例下调的影响较大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们一套总价为100  万元的住宅为例,假设贷款期为20  年,公积金贷款额度固定为20  万元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)如下表所示,很显然,税收、商业贷款利率、公积金贷款利率的降低,其影响较为有限。
当然,最低首付款比例调整为20%,意味着买房门槛的降低,但代价是按揭贷款月还款额的提高。考虑了降低商业贷款利率、公积金贷款利率的影响之后,首付比例如果由40  万降低至20  万,公积金贷款额度固定为20  万元,则按揭贷款月还款额会提高1060  元左右。考虑到未来收入增速下降的预期,按揭还款额的提高将部分对冲最低首付比例降低的正面影响。
二、政策的意图,避免房价和经济硬着陆,但也完全印证了管理层对行业的忧虑。至于政策的效果,短期内的确会小幅刺激需求;而就长期而言,只会延缓行业下行趋势,并延长行业调整时间。从房价收入比看,中国的数值仍偏高,上海、北京等部分城市的房价仍居高不下,在房价收入比没有大幅改善之前,行业难言见底。而随着经济环境的恶化,未来收入增速下降的趋势非常明显,这就进一步加重了房价下行的压力。

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