投資概述
        2013  年SOHO  中國的收入較2012  年下降9.3%至人民幣146  億。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中來自物業銷售收入下降10.6%至143  億，而物業租金收入則大增79%至人民幣2.8  億元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）期內毛利潤率約為55.5%，與2012  年基本持平。
        2013  年SOHO  中國結算的建築面積約為26.2  萬平方米，平均結算價格為54527  元/平方米。期間確認的營業額主要來源於望京SOHO、銀河SOHO  及SOHO  中山廣場等專案。
        租賃業務方面，表現同比2012  年增長顯著，但仍未達市場預期。作為公司首個全部自持物業，SOHO  世紀廣場在2013  年中期已達滿租狀態。前門專案經過重新調整定位後引入一些高品質客戶，租賃前景改善。此外，SOHO  復興廣場將在2014  年交付開業，目前已有超過四成的面積實現預租。整體而言，租金在總收入比重較低，SOHO  仍需較多時間來擴充其租賃物業規模。
        期內，公司淨利潤為人民幣73.9  億元，同比下降約30%。
        除去投資物業的評估增值，核心純利約為人民幣44.4  億，同比上漲約33%。2013  年核心純利潤率約為30%，較2012  年21%大幅提高。核心純利潤與核心純利潤率的提高主要由於本期間竣工交付的望京SOHO  塔的利潤率較高所致。
        SOHO  近日以總對價52.3  億元人民幣出售其於上海的SOHO海倫廣場及SOHO  靜安廣場全部權益。我們認為，這一交易是SOHO  主動調整其房地產組合的措施，以提高組合品質和平衡京滬兩地專案。已出售寫字樓部分平均利潤率為12%，略低於此前水準，但出售有助消除營運及經濟風險。更重要的是，透過出售所得的資金，有助抵抗市場信貸收緊，並為SOHO  提升組合品質和自持業務的拓展提供更大的財務靈活性。
        截止2013  年末，SOHO  持有的現金及存款總計約人民幣106億，而總債務約為110  億，淨債務比例由2012  年末的2.6%升至17%。如計入新交易所得的52  億元，則淨債務僅為13  億，淨債務比率僅為3.3%。
        我們認為，SOHO  中國資產負債表非常健康，有足夠的財務資源支持其的業務轉型。公司目前所持物業品質較高且位置優越，可變現能力強，財務風險有限。
        SOHO  中國2013  年的業績向我們表明，公司的轉型未如我們預期順利。公司仍需做更多工作來增加租賃規模和出租率，未來兩年公司的租賃收入仍很難成為收入的主體。但我們認可公司對於其銷售物業組合的整合，這有助於提升組合價值以及出租品質，是轉型中的積極信號。我們給予SOHO  中國“中性”評級，12  個月目標價6.2  港元，較現價有2.5%的升幅。